海外买家额外印花税不升反降?

最近澳洲华人圈都盛传维州将要取消海外买家额外印花税,这真是一个喜大普奔的好消息啊!然而事实真是这样吗?

盛晶律师行的律师详细的研究了有关条例的更新,并且也特地与维州土地局进行了确认:结果是并没有!

这次的新政针对的只是全权信托作为海外买家的调整。维州土地局表示从2015年以来,海外受益人所占收益少于50%的信托都被视为本地买家而无需支付海外买家额外印花税。但是从2020年3月1日起的新政规定,只要信托中有海外人士成为受益人,这个信托就会被视为海外信托,需要支付8%的额外印花税。而对于个人和公司作为海外买家这部分并没有任何变动,仍然按2019年7月1日起的政策,只要不是本地身份就需要支付8%的额外印花税。

换句话说,针对海外买家的额外印花税不单止没有要放松,反而是要更收紧!

维州的这次政策变动与我们之前提到的新州的海外买家额外印花税变动可谓是异曲同工。两个州的新政都要求信托成立的时候就必须注明没有海外人士会成为受益人,如果没有写明这一点,那么这个信托就会被视为是海外信托,买房时就需要支付海外买家的额外印花税。不同的地方在于新州特别强调需要另外写明对于海外受益人的条款是在日后也不可以做出修改的,但是维州暂时还没有这样的硬性规定。

案例

如果A在维州设立了一个信托,有B,C,D作为受益人,其中B是海外身份占有45%的收益,C和D都是澳洲本地身份合占55%的收益。在2020年3月1日之前,由于海外人士的收益额少于50%,这个信托是不需要支付海外买家额外印花税的。但是在新政执行之后,这个信托中由于有海外身份的受益人,无论他所占收益比例多少,这个信托都会被视为海外信托,需要支付海外买家额外印花税。

想要了解如何起草一份能最大程度保护自己的信托协议或是了解更多在澳大利亚买房的法律要求,赶快来咨询我们盛晶律师行最专业的律师团队吧。

我是一个承包商,我可以将我的工作分包出去吗?

一个承包商(contractor)承包下来一个工作,很多时候由于缺少人力资源或者相关的技能来完成合同中规定的工作,可能会需要聘请分包商(sub-contractor)来完成这部分的工作。那么问题来了,如果把工作分包出去,需要制定并签约相应的分包协议吗?答案是肯定的,有一份书面的清晰明了的分包协议是至关重要的,分包协议不仅规定了承包商与分包商在现有协议下的义务,也能写清楚如果由分包商的工作引起的问题是谁的责任。今天这篇文章,我们将重点给大家介绍对于承包商而言分包协议的必要性和里面的一些重要条款,以最大程度地减少承包商对分包商工作的责任。

什么是分包?什么时候可以分包工作?

在生意的运作中,公司或个人会让承包商来承包自己的一部分工作,包括房租建造、餐饮、信息技术维护和市场调查等。由于这项工作的复杂性,一些承包商将选择将工作进一步外包给更专业的提供商。这称为分包。分包工作最常见的,打个比方,就是房屋建筑商在修建房屋时,把电路安装外包出去给专业的电工或电路安装公司,或者把刷墙的工作外包给专业的刷墙工等。或者一家移民中介公司,在处理投资移民的案件中,把客户的账目和报表分包给更为专业的会计事务所审理等。

承包商的责任是什么?

作为一个承包商,您首先需要确保您有权利将工作分包。一般情况下在您与客户的现有承包协议下都需要对此进行明确的表述,如果协议允许您将工作分包,则通常您将需要对以下任何情况负责:

一,由于分包商工作的缺陷而造成的损失;和
二,由于分包商的工作,使您违反了现有的承包协议里面的条款等。

但是,您可以与分包商进行谈判,以确保您不对他们的工作负责。方法就是在分包协议中规定清楚各自的责任,分包商应对自己的工作负一切责任,并赔偿您因为他们的工作而对你的承包协议造成的损失。

同时,一份完善的分包协议还应规定好以下几点:

– 分包商需要在规定的时间内完全工作;
– 分包商有约束和非竞争性义务,从而阻止他们直接与您的客户接触或者与您的公司和生意竞争;
– 付款的时间和方式;
– 知识产权相关的问题;
– 他们需要维护他们已经完成的工作;
– 他们的工作质量和标准的要求;
– 什么情况之下一方可以选择终止协议;
– 谁负责提供和维护分包商使用的设备;
– 任何保险义务;和
– 工作是否可以进一步转包等。

分包商可以有什么权利?

取决于承包商的同意,分包商一般情况下,可以在合理的时间内要求延长工作时间,或者就工作内容作出更改等。由于分包协议是民事协议,具体条款都可以双方商量来规定各自的权利。

总的来说,一份清晰、规范的分包协议可以有效防止承包商与分包商的误解和纠纷,并最大程度上减少工作中出现的问题。需要注意的是,承包商与分包商的协议必须反映出承包商与客户的现有协议,以便双方清楚地了解各自的义务和法律责任。在聘请分包商之前,应先准备好一份正式的分包协议。准备分包协议是一个复杂的过程,需要专业的律师来保障您的权益。如果您在这方面需要帮助,欢迎联系我们盛晶律师行。

新州住宅租赁法更新

新州议会通过了一系列对住宅租赁法(Residential Tenancies Act 2010)修改的法案。这些法案旨在更好的保障租客的利益,同时,也保障业主对自己物业的权益及如何更好的管理自己的物业。

新的住宅租赁法将包含以下这些更新:

1,对家暴受害者的保护:家暴受害者可在不受到任何惩罚的情况下立刻终止租赁合约,并且不用承担因家暴所造成的财务上的损失;
2,新州公平交易委员会(NSW Fair Trading)将有更多的权力来解决租客和房东之间的纠纷;
3,租金的上涨将被限制在每12个月才可上调一次;
4,对提前解除有规定限期的租约引进强制固定费用,所有在新法案开始执行后所签的三年或三年以下的租约都适用这一强制固定费用;
5,租客将会更容易从新州民事和行政仲裁院(NSW Civil and Administrative Tribunal)得到修葺令(Repair Order);
6,房东必须维修火警警报器,不然可能受罚。

不论你是房东还是租客,如果你对自己的住宅租赁合同不是非常了解,或者你想准备一份可以保护自己权益的住房租赁合同,那就赶快联系我们盛晶律师行的专业律师吧。

楼花买家看过来

Q: 想买房,但是资金暂时不能到位怎么办?
A: 楼花(off-the-plan property)也许是买家的一个非常好的选择。

Q: 什么是楼花?
A: 所谓楼花,就是在买家购买这个物业的时候,这个物业还没有建成,而需要等到该物业建设完成,获得入住许可之后才会完成成交的物业。

Q: 花那么多钱去买一个看不见摸不着的物业,真的不会有问题吗?
A: 为了保障楼花买家的权益,新南威尔士州注册总署(Office of the Registrar General)在2019年10月11日公布了楼花买卖合同的新变化。

这些更新将从2019年12月1日起生效。

更新包括:
· 在买家签约前,卖家必须在购房合同中附加一份披露声明书(Disclosure Statement)和一份由注册土地测绘员出具的住房设计草图(draft plan)。
· 卖家需及时通知买家任何与该物业相关的重要改动,如住房设计草图的改动。
· 买家支付的购房定金必须存在信托账户中,避免开发商在建筑过程中破产而导致买家无法取回所支付的定金。
· 新的落日条款(Sunset Clause)规定如卖家逾期未能完成合约,必须获得买家的同意或高等法院的批准方可取消合约,避免开放商因楼市上涨故意取消合同,导致买家的损失。
· 楼花买家将有10个工作日的冷静期,而不是现房买家的5个工作日的冷静期。
· 成交前21天,卖家必须向买家提供已完成注册的完整的物业平面图以及相关文件。

想了解更多关于购买楼花需要注意的事项以及新变化如何保障买家权益的信息,请及时联系盛晶律师行,我们有专业的律师给您提供法律意见,帮您做出最合理的规划。

在澳大利亚,关于遗产的那些事…

对于我们华人来说,生老病死好像是比较忌讳提起的事情。如果说到要立遗嘱,总觉得是一件不太吉利的事情,或者说在大家的观念中,这是年迈的老人才需要考虑的问题。

如果说子女劝父母早立遗嘱,甚至会被认为是不孝顺,从而影响家庭和睦。

其实从法律角度来说,现代社会是一个风险社会,意外总是会存在。所以提前立好遗嘱,也是一个形式,居安思危,给自己上一个保险,给后人多一份负责。

本篇文章我将向大家介绍,早立遗嘱的好处和立遗嘱相关的注意事项。

第一,立遗嘱可以完全按照个人的意愿分配财产。立遗嘱人可以选择把财产赠与任何一个或多个继承人,并按照意愿选择规定赠与每个人的份额是多少。如此一来可以确保立遗嘱人的意愿得到落实,也不会引起不必要的怀疑及争端。继承人的范围没有规定,可以是法定继承人里面的任何一个人,也可以是法定继承人以外的人或者某个机构组织。

第二,立遗嘱可以明确财产分配的范围。被继承人可能由于很多原因,打个比方说,生前没来得及说或继承人年纪还小,没有直接告诉继承人所有可被继承的财产。由于没有遗嘱,财产数量不明确,范围不清晰,就有可能造成继承人无法精准查找并计算出可继承的财产,这样不仅增加了继承人的麻烦,也浪费了时间,甚至有可能造成遗产无法定位,无法继承的困境。

设立遗嘱也是有前提条件的,那么这些条件是什么呢?

(一)除非已婚,否则必须年满18岁;

(二)必须具有“证明能力”,这意味着:
· 了解遗嘱的法律效力;
· 了解个人的资产范围;
· 知道会从被继承人的遗产中受益的人;
· 能做出合理的决定,这包括不得因某个继承人的精神疾病或身体受损而阻止他/她从遗嘱中受益。

明确了立遗嘱的好处和前提条件之后,接下来就是如何制定一份合法的遗嘱。什么样的遗嘱为之合法呢?我们以新南威尔士州的遗产继承法来举例。简单来说,一份合法的遗嘱需要具备两个基本条件,即:

(一)遗嘱是书面的;

(二)立遗嘱人签署遗嘱时,需要有两个见证人在场。见证人也需要在遗嘱上签名。同时,这两个见证人不允许是遗嘱中的收益人。

一般来说,满足了这两个最基本条件的遗嘱,通常是合法有效的。但是由于设立遗嘱其实是一个专业性非常强的事情,所以我们建议最好由专业的律师协助办理,以此来保证被继承人的意愿得到准确的落实。

在我们澳大利亚盛晶律师行处理过的案例中,就有不少因为被继承人没有立好遗嘱,而导致继承人产生争执的各种案例。

包括再婚家庭中原子女和继子女对财产分配的争执、私生子女有权获得遗产的争执等等。

死亡固然是一件坏事,但是有一份正规的遗嘱,就能让坏事不变得更坏,把负面影响减少到最低。

财产继承和分配是一件复杂的事务,这篇文章所提到的,只是在遗嘱中比较基层的理念,按照个人情况的不同,写好一份遗嘱在实际操作中需要更多方面的考虑和谋划。

如果想要了解更多相关的注意事项,欢迎联系我们盛晶律师行,我们会有专业的律师为您提供相关的法律建议和意见。