租赁协议的订立与履行

租赁协议的订立与履行

每个人在生活中或多或少都会遇到租赁协议(简称“租约”)。从简单的租约,比如您从房东手中租一套住宅,或是一个房间,到复杂的商业租约,租约几乎是人们生活中遇到的最常见的合约之一。在这篇文章中,我们将主要介绍商业租约的签订与履行,以及其中常见的一些问题。

商业租约的订立

首先,商业租约也是一种合约。同其他合约一样,在签订租约之前,您和房东需要对租约的内容达成一个协议。而通常您就需要通过与房东,或房东中介沟通,或通过您的律师与对方律师沟通来达成。在双方就租约内容达成协议,并签署了租约之后,租约就正式生效了。从此,您就需要按照租约条款来履行租约。若您有任何违背租约条款的行为都可能被视为违约,并需要承担相应的违约后果。

有些时候,在您与房东基本谈妥了租约中的关键条款之后,房东(或房东的中介)会希望您先签署一份租约计划(lease proposal),并支付一个月的房租作为定金。通常情况下,这类租约计划都是在您签订正式租约前签署的,其内容并不具备完整的法律效力。换句话说,假如您签署了一份租约计划,可接下来您打算不继续承租,那么房东是无法通过您签署的租约计划强迫您签署正式的租约。当然,这并不是绝对的,因为每一份租约计划的内容都不一样。所以,我们还是建议您在签署任何租约计划前仔细阅读其中的条款,确定租约计划的法律效力,以及定金是否能退还等一系列关键条款。

商业租约中的常见条款

一般的商业租约中通常会包含以下几个关键条款:

(一) 租金及其他支出

商业租约中最主要的条款就是租金的支付。租金的数额在租约中会单独写明。通常租约中租金会以年租的形式出现,并同时约定租金需按月、提前支付。除了租金的数额,及支付时间外,租约中还会约定租金每年的涨幅。通常涨幅会以固定增长(固定百分比),CPI(物价上涨指数),或是当时市场价来计算。
除了租金外,在商业租约中租客通常还需要承担一系列其他的支出,比如物业的市政费,物业费,土地税等等。这类费用原本都应该由业主(即房东)来承担,可由于商业租约的性质,业主通常都会通过租约将费用(或部分费用)转移到租客头上,因此,租客在付租金的基础上通常还需要承担物业额外的一些支出。这类费用都会在租约中列明。

(二) 维修义务

针对租约各方的维修义务,通常来说租约中会约定,房东的维修义务仅仅限于物业结构性的问题,比如墙体开裂,天花板漏水等等,而任何其他的维修,包括物业内的仪器设备,水管堵塞等问题都需要由租客负责。这些仪器设备也包括任何房东所提供的设备,比如空调,抽油烟机等等。
在这其中,有很多租客都不愿意承当房东所提供的设备的维修义务。一般来说,这类问题可以在前期谈租约的过程中跟房东提出,有很多房东也是愿意承当部分设备的维修义务。最常见的就是针对空调的维修 – 有很多租约中都列明只要租客定期对空调进行保养,那么空调的维修或更换将由房东负责。

(三) 租约的转让

在商业租约中通常会有涉及租约转让方面的条款。一般来说,租约的转让需要经过房东的允许,未经过房东允许的租约转让则视为租客的违约行为。
租约转让一般在您出售或转让生意的时候会涉及,因为生意的买家需要一份合法的租约才能保留其继续经营生意的权利。在这种情况下,您需要向房东正式申请转让租约,同时您需要证明新的买家具有足够的经济实力和生意经验来接手现有的租约。一般租约还会约定,一旦您能够证明新的买家具有足够的资历,那么房东是必须同意您转租约的申请。类似的条款是为了给予租客一定程度的保护,确保租约的公平。

(四) 租约的终止

通常情况下,租约在租期结束之后会自然终止。比如一个为期五年的租约,一旦五年的租期结束,在双方都没有提出续约的情况下,租约会自然终止。
除此以外,另外一个常见的情况是因为租客在租约下的违约行为,导致租约被终止。通常来说,租约条文中都会详细约定在何种情况下租客的行为会被视为违约。这些条文通常都包括:
(i) 租客拖欠房租或其他费用超过一定的期限;
(ii) 租客有其他的任何违约行为,在房东给租客书面通知的情况下,租客没有按照通知内的期限进行整改;
(iii) 租客出现了个人或公司破产的行为。

在以上列出的这几点中,最常见的违约行为是租客因为欠缴租金或其他费用而导致租约被终止。就这一点,租约中对于租客拖欠费用的期限通常有很严格的约定,常见的期限有七天或十四天。换句话说,假如租约中约定的是租金拖欠不能超过七天,那么一旦租客逾期七天没有支付房租,房东是可以在七日结束之后即刻终止租约,且在此之前,房东并不需要给租客任何通知。过往我们就碰到很多客户因为拖欠租金而导致租约被终止,导致其原本的生意无法继续经营,从而产生了较大的经济损失。因此,按时支付租金和其他费用是租客需要严格遵守的条款,以保证租客能够正常的承租的物业。
就此,您肯能会问:如果房东有权利终止租约,他需要通过什么方式来实施呢。最常见的方法就是房东在租客不在物业的时候给物业换锁或加锁,这样租客就无法继续使用物业了。在这种情况下,如果租客需要取出锁在物业中的财务,他们还需要联系房东,支付房东额外的租金和其他费用等等。对租客来说,这样的情况不仅耗时耗力,同时还需要承受额外的经济损失。

(五) 租客还原物业的义务

在商业租约中通常会约定,在租约结束的时候,租客有义务将物业还原至承租时初始的模样,同时在还原的过程中如果租客对物业造成了任何损坏,租客有义务进行维修。这就表示,在租约结束的时候,租客除了要搬走自己的物件,还需要将自己对物业的改动和装修一并拆除。履行类似的条款,租客通常需要产生额外的支出,且不会给租客带来任何经济收益,因为租客拆走的装修或物件通常无法再其他地方再次使用。
类似的条款不仅在租期到期,租约自然终止的时候适用,同时也在因为租客违约,而导致租约被房东终止的时候适用。在后一种情况下,由于租约是被房东终止的,所以租客再次进入物业履行其还原物业的义务需要房东的允许,也通常需要支付房东额外的房租和费用。
除此以外,假如租客是从前一任租客手中,通过转让租约的方式接手的租约(通常发生在租客购买了前一任租客生意的情况下),那么现任租客也需要代替前一任租客完成还原物业的义务,这就包含了拆除前任租客对物业的改动和装修。这点是租客在考虑接收转让一份现有租约的时候需要考虑的一个因素。

(六) 担保人条款

假如租客是以公司的名义承租物业,那么房东通常会要求租客提供额外的个人(或自然人)作为公司的担保人。这些担保人通常是公司的董事,甚至股东。
担保人存在的意义在于,假如公司因为任何原因资不抵债(或破产),那么公司在租约下未履行的责任和义务,比如欠缴的租金等,都需要由担保人来承担。之所以房东会要求担保人是因为在澳大利亚公司都是有限责任的,而且租客所成立的私有化公司其公司名下所拥有的资产通常十分有限,很容易出现资不抵债的状况。而一旦公司出现资不抵债的状况,鉴于公司有限责任的性质,房东很难继续追究其支付租金。在这种情况下,房东唯一的保障便是追究担保人的责任,这也就是担保人所存在的意义。

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