父母一次可在澳陪伴5年的870签证,拍手叫好前请仔细阅读具体要求!

澳大利亚时任总理Scott Morrison在官方微信公众号宣布:澳洲政府将出台新的临时父母担保签证(870签证),从2019年4月17日起,可开始申请担保资格。

简单来说870签证:

每年可签发15000份

签证申请人必须是澳洲永久居民、澳洲公民或者符合条件的新西兰公民的父母

870签证的持有人可以连续在澳洲居住5年(期间也可无限制出入境)

5年870签证到期后,需在澳洲境外生活至少90天,就可再次申请第二个父母担保临时签证,但最多只能申请2次。

消息一出,立刻叫好声一片,毕竟这为许多在澳生活的永久居民、澳洲公民或符合条件的新西兰公民的父母们,提供了长期与子女在澳一起生活的机会,但毕竟这是个澳洲签证,其中不乏有些特别要求是需要满足的,其中之一就是担保人资格申请:

担保人申请

4月17日可开始申请。每个家庭只能在同一时间担保2位父母。

·被担保的父母必须是亲生父母、养父母或者亲生父母重组家庭的继父/母(目前必须仍持续婚姻或事实婚姻中)。

·担保人18岁或以上

·担保人必须是澳洲永居、澳洲公民或符合条件的新西兰公民,并且已经在澳洲生活居住至少4年

·通过家庭收入门槛测试(担保人、或者担保人与配偶、(和/或)父母的另一个孩子)

·担保人同意满足相关担保义务:比如为父母在澳洲期间提供资金支持和住宿安排等。如果担保义务不能满足,则担保人资格将被取消(之后一段时间内不能再作为担保人),且相关的父母担保签证将被取消。

·担保人没有重大不利信息的记录,没有对联邦或者公共医疗部门的欠费(除非能提供合理的还款方案)

·提供无犯罪记录证明

*担保申请费:420澳币。

签证申请

通过担保人申请之后,预计2019年7月1日起,父母才能递交签证申请。

·子女已通过担保人申请资格。

·购买健康保险

·资金证明

·没有对医疗系统的重大欠费问题(除非能提供合理的还款方案)

·通过健康、品格和无犯罪记录测试

·如果申请人是第二次申请此签证,则必须已经在澳洲境外至少90天

·签证持有人不能工作

* 签证申请费:3年签证为5000澳币;5年签证为10000澳币。分两次支付:递交时和签证批签时。

OPAL TOWER事件后续:独立调查临时报告公布!

被新州规划部指定的进行OPAL TOWER事件独立调查的John Carter, Mark Hoffman 和 Stephen Foster发布了一份事件的临时调查报告。

关于事件的具体时间线,请查阅我们之前发布的微信公众号文章《该如何面对4天内2度被要求撤离的Opal Tower风波》,在此次发布的报告中,关注点其实在3,4,9,10,16和26层楼,通过调查目前得出的结论如下:

1. Opal Tower的在建筑结构上是完整的,不存在倒塌风险。但是,受损的预制板的钢筋混凝土梁需要进行修复和加固。

2. Opal Tower存在一些设计和施工问题,这些问题可能会导致大楼内部的某些结构组件受损。

3. 没有对住户能否重回Opal Tower居住给出建议。但在住户重回楼内居住之前,设计方WSP必须确保大楼的结构组件没有出现过载的情况。

4. 调查组已经原则上同意Opal Tower的设计方WSP给出的阶段性的受损部件修复方案,但调查组同时建议,在修复工程开始之前,需要聘请独立且有资质的结构工程师,对修复方案进行再审核。

5. 调查组还建议对大楼钢筋混凝土梁的结构设计进行更加深入的分析,并考虑对它们进行加固。

如果您不幸成为此次事件的受损方,欢迎联系澳大利亚盛晶律师行,我们有懂您的语言的诉讼律师和能处理全澳房产事务的房产律师能最大程度为您解决问题,尽力免除您的担忧。

澳洲刑法简介

澳洲的刑法属于英美法系,在程序和量刑方面都与国内有所不同,今天这篇文章就大概介绍一下,新南威尔士州刑法的种类以及对应的处理方式。

【简易检控与告状检控】

大部分的刑事案件都在Local Court处理,少部分情节严重的会移交给District Court或者Supreme Court审判。

那么,具体来说,什么类型的刑事案件会在Local Court处理呢?第一就是所有的summary offences,中文叫简易罪行,是情节轻微的违法行为。简易罪行的捡控是不需要使用陪审团的,案件由单人法官听审及判决。简易检控的罪行包括不需要坐牢的但有12万以下罚款的,2500澳币以下的盗窃(但是不包括抢劫和使用暴力行为夺取财物),醉酒驾驶,轻微程度的损害财产等情节比较轻的罪行。简易检控的罪行刑期通常都在两年以下。

情节比较严重的,如上所说的,持枪抢劫和使用暴力行为造成人身伤害的,谋杀,贩毒,性侵犯等,属于告状检控。告状检控一般都交由District Court或者Supreme Court审判,且有陪审团陪同法官判案。当然被告也可以要求法官使用简易检控,但是法官也可能会驳回被告的要求,在陪审团的陪同下公平公正地处理案件。

也有一种情况是,这个罪行是可起诉的,但视情节轻重可在Local Court也可以在District Court处理,这种我们称之为Table offences,以下举例说明的都是属于这个类别的罪行:

1. 犯罪金额超过5000元的盗窃;

2. 非法闯入公司或民宅;

3. 勒索;

4. 非法损害6万以下的财物;

5. 伪造文件。

【刑事程序】

除了情节特别恶劣和严重的案件需要告状检控以外,中型的案件还是适合简易检控的诉讼方式的。那么遇到这种情况,应该如何处理呢?我们有两种选择:

第一就是认罪。从警方立案开始,嫌疑人就会接到法院的传票,上面写清楚出庭的时间和地点,并简要的概括触犯的罪行,同时我们也可要求警方出示关键事况书,上面会写清楚嫌疑人的违法事迹和一些相关的事况,如果嫌疑人对关键事况书的内容表示认同,那么就可以选择认罪,认罪的话,案件就会被快捷审理,甚至有可能当庭判决,且在量刑方面也会有所减轻。

第二是不认罪。如果嫌疑人对关键事况书的内容表示异议,那么就不应该当庭认罪。不认罪的话,法院会再行安排预审日期,预审就是正式开庭的一个聆讯,双方都将在这个时间提供以及交换证据,证人会被传召上庭作证,被告的辩护律师也会辩护概要,同时,控方也会提供嫌疑人的口供。嫌疑人在正式开审之前,都有机会认罪,并通知法院办事处,撤销原本案件的听审

日期。为了不浪费司法资源,以及争取自己最大的权益,在案件审理之前就应该考虑好是否认罪,如果犯罪事实确凿,或者说所有证据都非常不利,越早的认罪,量刑越容易被减轻,减轻程度可高达25%。同时,若嫌疑人的犯罪存在隐情,还可以求情减轻刑罚,打个比方来说,可以是家庭背景的影响,父母之间的关系,导致犯罪的因素和犯罪动机等等,这些都可以是求情减轻刑罚的事项。

【被告人的权利】

澳洲的司法程序是公平、公正的,就算是犯罪嫌疑人也有相应的权利。简单介绍一下,主要是有:

1. 对于语言不通的被告,可以要求翻译在场;

2. 获得法律辩护的权利;

3. 寻求医疗求助的权利;

4. 联系亲友的权利。

总的来说,澳大利亚是一个法制的国家,所有的违法犯罪行为的从立案到审判都是有法可依有法可循,整个过程都保证公平公正和透明。如遇到法律问题,最好的办法还是咨询相关律师,以此来为嫌疑人争取最大的法律权益。

受追捧的澳大利亚移民签证到底有哪些?

澳大利亚可以移民的签证,简单来说有这么几个大的类别:

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一步到位拿永居的签证
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这里面比较热门的有

1.商业投资移民类的132签证。它区别于188签证的是可以一步到位拿永居,签证批签之后会有2年的监管期。但是此签证对于申请人公司的净资产和经营状况要求都比188签证高很多。

2.独立技术移民/州担保类的189和190签证。189和190签证的区别是190签证需要有相应的州对您进行担保,担保的条件取决于不同的州的规定。

3.雇主担保类186雇主担保和187偏远地区雇主担保签证。

4.家庭类的父母移民签证、配偶签证(配偶签证虽然大部分是分成两个阶段拿PR,但是本质上是一个永居签证)、子女签证等。

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需要两个阶段的准永居签证
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1.雇主担保类的482签证,这个签证拿到之后并不是所有人都可以转PR,里面有很多限制性条件,比如提名职业要在中长期清单上,持有482签证给担保公司工作至少3年以上,公司要真实需求此职位等;

2.偏远地区技术移民类的489签证。这个签证分为两个类别,一是州担保的类别,另一个是家庭成员担保类别,后者每年获邀的人数很少,但是如果的确有家庭成员在澳洲且满足条件,是可以尝试的。前者最近比较热门,很多偏远地区放出来自己的职业清单,并给出不同的优惠条件,且对于打分的要求都不高,对于很多走190和189签证希望不大的申请人来说,489签证是个很好的过渡签证。拿到489签证之后,需要在担保你的州居住至少2年,其中要全职工作至少12个月,便可以直接向移民局申请转887签证也就是永居签证。因为887签证相对较低的门槛,所以我们通常将489签证称为真正的“准永居签证”,意味着一旦拿到489签证,2年之后转887签证通常没有任何悬念。

3.商业投资移民类188类签证。188签证近几年被越来越多的人熟知,且类别也比较多。比较热门的主要是前三个类别188A (创业类商业移民签证),188B (投资类签证)和188C (重大投资者签证)。申请的方式也是州担保+移民局签证申请的方式。

【188类签证 详解】

188A签证简单的来说是考察申请人的经商背景,对于公司营业额的要求和申请人净资产的要求根据申请的州的不同,要求也会有差别。同时,申请人还需要满足打分65分的要求,打分项包括年龄、学历、英语能力、净资产、公司营业额、经商经验等等。188A签证要求申请人在拿到此签证之后来澳洲经营至少2年的生意,并满足州政府和移民局对于888A签证的要求之后,便可申请888A的永居签证。

188B主要考察的是申请人的投资背景,此签证对于申请人的要求每个州基本一致,除了新州悉尼对申请人的净资产要求比较高,需达到过去2年连续持有300万澳币才能满足条件外,其他的州和移民局的要求均是225万澳币。此项签证也需要满足65分的打分要求,但因本身对于净资产的要求比较高,所以满足条件的申请人打分通常不成问题。此签证要求您是个比较成功的投资人,并且要求您拿到签证时需要投资150万澳币到担保您的州的州政府债券中,投资4年之后并且主申请人(或其配偶)满足四年里面累计住满两年的要求后可以申请888B的永居签证。一般持有多处房产,或者有股票、基金等其他投资产品,且在投资过程中盈利比较高的申请人可以考虑此类签证。相比于188A签证,它的优势是不需要申请人在拿到签证之后在澳洲经营生意,后期花费的精力比较少。

188C重大投资移民签证不考察申请人的经商背景或者投资经历,只要您合法持有500万澳币的净资产,且能够比较合理、清晰的解释出500万澳币的资金来源,申请188C的成功率会比较大,且每个州的都没有额外的要求。2015年7月1日起,188C签证要求申请人拿到签证时将500万澳币投资到澳大利亚移民局要求的“核准投资”的三类投资的投资组合中,在申请人持有188C签证投资满4年之后,并且主申请人满足4年里面平均每年在澳居住满40天以上,或配偶满足4年里面平均每年在澳居住满180天以上,可以申请888C永居签证。

以上是对澳大利亚比较热门的移民签证的相关信息,
请大家注意每个签证都还有更多细节性的要求。

如果您对于上述某种签证或者上面没有提及到的任何签证有兴趣,
都可以联系澳大利亚盛晶律师行进行详细的咨询!

新州暂停投资移民州担申请!—你该惊慌?!还是该淡定?!

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这张图在近期被制造出了一波‘恐慌’, 澳大利亚盛晶律师行来为大家解析一下这件事:首先,新州昨天发出通知,暂时停止了以下七类签证的州担申请——188A商业创新类移民、188B商业投资类移民、188C重大投资者移民、188超重大投资者移民、188E企业家移民、商业天才移民132A、商业天才移民132B,具体重开时间等待通知——这件事情,是真的。

但是!这并不是该全体恐慌的事情,有以下几点是需要特别跟大家分享的!

1

首先,是暂时不再接受上述7个类别签证的新州州担新的申请,是暂停!不是永久关闭!暂停的原因就是单纯的因为联邦分配给新州的名额暂时用完了,这其实不是很新鲜的事情,如果大家有印象的话,今年1月31日,南澳大利亚就曾经因为名额暂时用完,而暂时停止接受新的188类和132类投资移民州担申请,而后在4月12日的时候,因为从联邦’争取’来了一些额外的名额,所以重新对申请人开放了,但是短短几小时间再次因为满额而暂停新申请,直到今年7月新财年开始才再次开放——按照澳大利亚盛晶律师行律师的经验,新州在明年7月新财年之前‘争取’到额外名额的机会其实还是比较大的,但我们还是建议要递交新州投资移民州担的相关申请人,在名额开放前,请充分准备您的材料,以便在重新开放申请通道的第一时间可以顺利递交。

2

此次受影响的只会是想要申请新州相关类别州担,但还没有递交新州州担的申请人!那些已经递交了投资移民新州州担申请的、已经拿到新州 投资移民州担申请的、已经递交了投资移民签证在等待签证官的、已经分到签证官在补材料阶段的、已经拿到188类新州作为担保州的投资移民签证持有人且正在准备888类签证的申请人——请你们尽管放心,因为这个通知对你们一点影响都没有!

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对于那些想要递交还没有递交新州相关类别州担的申请人们, 目前来说你们确实是没有机会的…虽说我们预测在剩下这半个澳洲财年中,还是应该有机会再开放新州州担的,但会不会出现像之前南澳州发生的重新开放短短几小时内全部额满即刻再关闭的情况,或者说最不济的情况就是要等到2019年7月新财年再重新开放名额,到时候会不会有政策性的变化,还是有很多未知数的。从这一角度来讲“移民还是要趁早的!”

4

已经持有188类签证,并选择新州作为担保州的签证持有人不必担忧

188A(延长类别)、188C(延长类别)、888A、888B、888C、892和893的新州州担申请都不在此次暂停申请的范围内。

如果您对此有其他疑惑或者您对澳洲签证感兴趣,但不确定自己是否符合条件,

请抓紧联系我们咨询并进行免费评估吧!

澳洲税务局(ATO)对外国业主发出通知

外国业主须知:

如果您是已经投资或计划投资澳大利亚住宅房地产的外国人,根据澳大利亚法律,您将需履行多种义务。

1. 购买住宅房地产之前,您必须获得Foreign Investment Review Board (FIRB) 的审批并支付费用。

2.仔细研读FIRB审批条件,您通常会在30天内收到FIRB的批文。批准函将说明购买房产时和交割后必须遵守的所有条件(房产所有权转移给您的日期,而非出售日期)。如果您不遵守这些条件,则可能会遭致罚款、刑事起诉或民事处罚。——建议您向澳大利亚盛晶律师行房产法律事务部律师进行详细咨询。

3.在ATO土地和水资源登记册上登记您的物业

ATO会将外国人购买住宅物业的详细情况登记在ATO土地和水资源登记册上。根据FIRB审批条件,您须在交割后30天内在ATO土地和水资源登记册上登记您购买的物业。

需要登记的信息包括但不限于:联系方式(包括电邮地址)、注册类型、注册原因、FIRB批号、物业详情。

4. 递交空置费申报表(如适用)

如果作为外国人您在澳大利亚拥有住宅房地产,那么您在以下情况下必须进行年度空置费申报:

2017年5月9日澳大利亚东部时间下午7:30后提交的住宅物业外国投资申请

2017年5月9日下午7:30后从持有新住宅豁免证书的开发商那里购买的该房产。

如果您在2017年5月9日前购买了一处住宅,但没有申请审批,那么您可能还必须提交房屋空置费申报。

如果您对房产过户或者房产法相关的任何法律事务,都可以咨询澳大利亚盛晶律师行!

西澳毕业生申请通道会计职业被重审,当前西澳190会计专业获邀:雅思4个8,打分80分…

一些在EOI池中奋战的拼分的小伙伴一边接着拼分,一边也咨询澳大利亚 盛晶律师行考虑‘两条腿走路’去申请190州担保签证(或者 489偏远地区州政府担保签证),以求在当前政策下更快得获得递交签证的机会,毕竟移民政策变起来是很勤快和可怕的…

‘西澳 · 会计’

澳大利亚盛晶律师行在回复咨询的时候发现,有些会计的小伙伴还停留在“西澳不是新开放的毕业生类通道(graduate stream)么,可选的职位非常多啊,并且会计还在列”这件事情上。实际上,西澳州政府12月14日发出了通知:西澳州政府要review 毕业生通道的‘会计’ (221111 Accountant(General))职位啦:

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目前已经收到邀请的不受影响,但目前没有收到的话,现在开始,对这个职位的邀请发放将变得很有限…

鉴于从10月份起,每个月的第二个周四,西澳州政府发放一轮邀请,获得邀请的小伙伴们就可以递交技术移民西澳州担申请!

对于最新一轮发放的邀请(12月13日),西澳官方内部信息:获得西澳毕业生通道会计州担递交邀请的是这样的情况:雅思4个8,打分80分。(有多严峻…请会计小伙伴们自行感受一下)

具体的西澳职业清单请点击左下角“阅读原文”跳转至官网查阅,澳大利亚盛晶律师行再为大家解析一下西澳州担保签证中,普通通道(General Stream)和毕业生通道(Graduate Stream)的不同点:

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除了联邦政府对于州担保签证的相关要求以外,毕业生通道要求申请人需要满足在西澳的大学至少2年全职学习的要求。

对于西澳的硕士及博士身份的该通道申请人来说,最大的好消息莫过于不需要证明相关工作经验!

但是本科和那些持有Bachelor Honours Degree, Graduate Certificate 或者 Graduate Diploma的申请人就要求证明过去10年中,至少有1年在澳洲的提名职业的工作经验(或高度相关职业的工作经验);或者是过去10年中,至少有3年在海外的提名职业的工作经验(或高度相关职业的工作经验)。

关于英语水平,新的毕业生通道要求申请人满足至少雅思4个7(或等同的其他可被认可的英语能力测试成绩)

如果您对澳洲签证感兴趣,但不确定自己是否符合条件,

请抓紧联系我们咨询并进行免费评估吧!

澳洲联邦政府:指定区域移民协议(DAMAs)开启,职位更多、语言要求更低!

澳大利亚移民、公民和多元事务部长(Minister for Immigration, Citizenship and Multicultural Affairs)David Coleman在周一宣布:澳大利亚北领地和维州Warrnambool 地区的指定区域移民协议(Designation Area Migration Agreements)开启,将能缓解悉尼等大城市的人口压力,也为英语不那么流利、技能水平也比较有限的移民申请人开放了机会。

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指定区域移民协议(DAMAs)是什么?

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DAMAs是州政府与澳大利亚联邦政府签署的协议文件,目的是为了帮助在北领地以及维州Warrnambool 地区申请482工作签证的海外人员拥有较其他州更优惠的申请政策。比如说降低英语能力要求以及扩大可申请的职业清单。

事实上,这已经是北领地第二次签署5年制的DAMAs协议了。

优势有哪些?

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1. 相较普通的482工作签证职业清单,NT DAMA的职业清单上多了许多服务行业的职位,比如: Barista(咖啡师)、Waiter (Supervisor)( 服务员(主管))、Tour Guide(导游)等…具体的职业列表请查询NT州政府官网。

这些原本不属于联邦政府TSS(S/M)职业清单上的职位,如果申请人想通过北领地DAMA申请的话,在满足其他要求的情况下,是可以获得482签证的。并且后期还有转永居的机会。

2. 降低对英语能力的要求

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即便是短期(Short-term stream)类型的482签证,申请人也必须满足雅思均5,每门不低于4.5(或等同的其他可被认可的英语成绩)。但如果通过NT DAMA申请的话,对于某些职业,只需要申请人满足雅思均5,每科不低于4的英语成绩(或等同的其他可被认可的英语成绩)。

3. 工资门槛的优惠

通常情况下,482签证申请人的年薪不能低于53,900澳元。但是,NT DAMA允许北领地的雇主对某些职位的年薪有浮动政策:可以低于这个基础年薪最多10%的水平或者允许雇主要求雇员每周最多工作45个小时或者允许雇主用一小部分非金钱的福利代替一小部分工资。

如果您对通过DAMAs申请482签证感兴趣,

欢迎联系澳大利亚盛晶律师行进行咨询!

租赁协议的订立与履行

租赁协议的订立与履行

每个人在生活中或多或少都会遇到租赁协议(简称“租约”)。从简单的租约,比如您从房东手中租一套住宅,或是一个房间,到复杂的商业租约,租约几乎是人们生活中遇到的最常见的合约之一。在这篇文章中,我们将主要介绍商业租约的签订与履行,以及其中常见的一些问题。

商业租约的订立

首先,商业租约也是一种合约。同其他合约一样,在签订租约之前,您和房东需要对租约的内容达成一个协议。而通常您就需要通过与房东,或房东中介沟通,或通过您的律师与对方律师沟通来达成。在双方就租约内容达成协议,并签署了租约之后,租约就正式生效了。从此,您就需要按照租约条款来履行租约。若您有任何违背租约条款的行为都可能被视为违约,并需要承担相应的违约后果。

有些时候,在您与房东基本谈妥了租约中的关键条款之后,房东(或房东的中介)会希望您先签署一份租约计划(lease proposal),并支付一个月的房租作为定金。通常情况下,这类租约计划都是在您签订正式租约前签署的,其内容并不具备完整的法律效力。换句话说,假如您签署了一份租约计划,可接下来您打算不继续承租,那么房东是无法通过您签署的租约计划强迫您签署正式的租约。当然,这并不是绝对的,因为每一份租约计划的内容都不一样。所以,我们还是建议您在签署任何租约计划前仔细阅读其中的条款,确定租约计划的法律效力,以及定金是否能退还等一系列关键条款。

商业租约中的常见条款

一般的商业租约中通常会包含以下几个关键条款:

(一) 租金及其他支出

商业租约中最主要的条款就是租金的支付。租金的数额在租约中会单独写明。通常租约中租金会以年租的形式出现,并同时约定租金需按月、提前支付。除了租金的数额,及支付时间外,租约中还会约定租金每年的涨幅。通常涨幅会以固定增长(固定百分比),CPI(物价上涨指数),或是当时市场价来计算。
除了租金外,在商业租约中租客通常还需要承担一系列其他的支出,比如物业的市政费,物业费,土地税等等。这类费用原本都应该由业主(即房东)来承担,可由于商业租约的性质,业主通常都会通过租约将费用(或部分费用)转移到租客头上,因此,租客在付租金的基础上通常还需要承担物业额外的一些支出。这类费用都会在租约中列明。

(二) 维修义务

针对租约各方的维修义务,通常来说租约中会约定,房东的维修义务仅仅限于物业结构性的问题,比如墙体开裂,天花板漏水等等,而任何其他的维修,包括物业内的仪器设备,水管堵塞等问题都需要由租客负责。这些仪器设备也包括任何房东所提供的设备,比如空调,抽油烟机等等。
在这其中,有很多租客都不愿意承当房东所提供的设备的维修义务。一般来说,这类问题可以在前期谈租约的过程中跟房东提出,有很多房东也是愿意承当部分设备的维修义务。最常见的就是针对空调的维修 – 有很多租约中都列明只要租客定期对空调进行保养,那么空调的维修或更换将由房东负责。

(三) 租约的转让

在商业租约中通常会有涉及租约转让方面的条款。一般来说,租约的转让需要经过房东的允许,未经过房东允许的租约转让则视为租客的违约行为。
租约转让一般在您出售或转让生意的时候会涉及,因为生意的买家需要一份合法的租约才能保留其继续经营生意的权利。在这种情况下,您需要向房东正式申请转让租约,同时您需要证明新的买家具有足够的经济实力和生意经验来接手现有的租约。一般租约还会约定,一旦您能够证明新的买家具有足够的资历,那么房东是必须同意您转租约的申请。类似的条款是为了给予租客一定程度的保护,确保租约的公平。

(四) 租约的终止

通常情况下,租约在租期结束之后会自然终止。比如一个为期五年的租约,一旦五年的租期结束,在双方都没有提出续约的情况下,租约会自然终止。
除此以外,另外一个常见的情况是因为租客在租约下的违约行为,导致租约被终止。通常来说,租约条文中都会详细约定在何种情况下租客的行为会被视为违约。这些条文通常都包括:
(i) 租客拖欠房租或其他费用超过一定的期限;
(ii) 租客有其他的任何违约行为,在房东给租客书面通知的情况下,租客没有按照通知内的期限进行整改;
(iii) 租客出现了个人或公司破产的行为。

在以上列出的这几点中,最常见的违约行为是租客因为欠缴租金或其他费用而导致租约被终止。就这一点,租约中对于租客拖欠费用的期限通常有很严格的约定,常见的期限有七天或十四天。换句话说,假如租约中约定的是租金拖欠不能超过七天,那么一旦租客逾期七天没有支付房租,房东是可以在七日结束之后即刻终止租约,且在此之前,房东并不需要给租客任何通知。过往我们就碰到很多客户因为拖欠租金而导致租约被终止,导致其原本的生意无法继续经营,从而产生了较大的经济损失。因此,按时支付租金和其他费用是租客需要严格遵守的条款,以保证租客能够正常的承租的物业。
就此,您肯能会问:如果房东有权利终止租约,他需要通过什么方式来实施呢。最常见的方法就是房东在租客不在物业的时候给物业换锁或加锁,这样租客就无法继续使用物业了。在这种情况下,如果租客需要取出锁在物业中的财务,他们还需要联系房东,支付房东额外的租金和其他费用等等。对租客来说,这样的情况不仅耗时耗力,同时还需要承受额外的经济损失。

(五) 租客还原物业的义务

在商业租约中通常会约定,在租约结束的时候,租客有义务将物业还原至承租时初始的模样,同时在还原的过程中如果租客对物业造成了任何损坏,租客有义务进行维修。这就表示,在租约结束的时候,租客除了要搬走自己的物件,还需要将自己对物业的改动和装修一并拆除。履行类似的条款,租客通常需要产生额外的支出,且不会给租客带来任何经济收益,因为租客拆走的装修或物件通常无法再其他地方再次使用。
类似的条款不仅在租期到期,租约自然终止的时候适用,同时也在因为租客违约,而导致租约被房东终止的时候适用。在后一种情况下,由于租约是被房东终止的,所以租客再次进入物业履行其还原物业的义务需要房东的允许,也通常需要支付房东额外的房租和费用。
除此以外,假如租客是从前一任租客手中,通过转让租约的方式接手的租约(通常发生在租客购买了前一任租客生意的情况下),那么现任租客也需要代替前一任租客完成还原物业的义务,这就包含了拆除前任租客对物业的改动和装修。这点是租客在考虑接收转让一份现有租约的时候需要考虑的一个因素。

(六) 担保人条款

假如租客是以公司的名义承租物业,那么房东通常会要求租客提供额外的个人(或自然人)作为公司的担保人。这些担保人通常是公司的董事,甚至股东。
担保人存在的意义在于,假如公司因为任何原因资不抵债(或破产),那么公司在租约下未履行的责任和义务,比如欠缴的租金等,都需要由担保人来承担。之所以房东会要求担保人是因为在澳大利亚公司都是有限责任的,而且租客所成立的私有化公司其公司名下所拥有的资产通常十分有限,很容易出现资不抵债的状况。而一旦公司出现资不抵债的状况,鉴于公司有限责任的性质,房东很难继续追究其支付租金。在这种情况下,房东唯一的保障便是追究担保人的责任,这也就是担保人所存在的意义。

*本文著作权归澳大利亚盛晶律师行李亘律师所有,未经许可,不得转载。

新南威尔士州遗产继承的相关法律

新南威尔士州的遗产继承法(Succession Act 2006)针对每人,或每个家庭不同的情况。在这篇文章中,我们将根据新南威尔士州的遗产继承法,就遗产继承人的先后顺序,以及遗嘱所起到的关键作用,做详细的介绍。

遗嘱的重要性

在考虑继承法的相关规定之前,我们首先要明确一下遗嘱在遗产继承中所起到的重要作用。在处理遗产继承的时候,我们首先问的一个问题就是死者是否立有合法的遗嘱。假如答案是肯定的,那么死者的遗产将按照遗嘱中的约定进行分配。假如死者没有遗嘱,那么死者的遗产将通过继承法中规定的继承人的先后顺序进行分配。换句话说,假如您立有一份合法的遗嘱,您就可以按照您的意愿,在遗嘱中约定遗产的分配方式。在这种情况下,您遗产的分配方式不受继承法中的规定影响。

就此您可能会问,什么才是一份“合法”的遗嘱?简单来说,一份合法的遗嘱需要具备两个基本条件,即(一)遗嘱是书面的;(二)立遗嘱人签署遗嘱时需要有两个见证人在场。见证人也需要在遗嘱上签名。同时,这两个见证人不允许是遗嘱中的收益人。一般来说,满足了这两个最基本条件的遗嘱通常是合法有效的。当然,在设立遗嘱的时候我们还建议您咨询律师或相关专业人士,确保遗嘱的合法和准确性。

法定继承人的先后顺序

假如死者并未立有合法的遗嘱,那么死者的遗产就会根据新南威尔士州的遗产继承法进行分配。简单来说,法定的遗产分配顺序为:

(一) 死者的配偶;
(二) 死者的子女;
(三) 死者的父母;
(四) 死者的兄弟姐妹;
(五) 死者的姨妈和姨父(aunts and uncles);
(六) 死者的表兄弟妹(cousins)。

通常来说,在法定的继承顺序中,我们必须确认前一顺位的所有继承人已经无法继承之后,才会考虑后一顺位的继承人。打个比方,假如死者没有配偶也没有子女,那么我们要先考虑死者的父母是否能够继承,才会考虑死者的兄弟姐妹是否有继承遗产的权利。假如死者的父母健在,则死者的父母将继承死者所有的遗产。

在这样的分配顺序中,唯一例外就是死者的配偶和子女同时存在的情况。假如死者在去世之后其配偶和子女均健在,那么根据遗产继承法,遗产的分配将通过以下这两种情况决定:

(a) 假如死者的子女为配偶所亲生,则配偶将继承死者所有的遗产;
(b) 假如死者的子女并非配偶所亲生,则死者的遗产将通过以下先后顺序分配:
– 死者所有的个人物品将全部分配给死者的配偶;
– 死者的剩余遗产将首先被用作支付一笔$350,000的法定遗产(statutory legacy)给死者的配偶;
– 任何余下的遗产将有死者的配偶与子女平均分配。

以上(b)中所提到的情形什么时候适用呢?通产来说,假如死者生前有过再婚,且其子女并非与现任妻子所生,那么死者的遗产就需要通过(b)中提到的方法进行分配。同时,针对配偶所获得的的法定遗产,即$350,000,该法定遗产的数字是由2005年决定的。至此之后,该数字每年都会按照官方的物价上涨幅度提升。因此,这个数字目前很有可能已经超过了$450,000。当然,具体数字还需要根据官方公布的物价上涨幅度进行计算。就此,您可能会问,如果死者的遗产不够支付其配偶的法定遗产又该如何呢?简单来说,在这种情况下,死者的子女是无法分得任何遗产的。

此外,在同一顺位的继承人中,假如可继承的人数超过一人,那么该顺位的继承人将平均分配所获得的遗产。举个例子,假如根据法定的顺位,死者的遗产将由死者的兄弟姐妹继承,而死者总共有一个哥哥和一个弟弟,那么兄弟二人将平均分配死者的遗产。举另一个例子,假如死者有一个配偶,两个子女,且两个子女都非该配偶所亲生,那么按照以上(b)中所提到的分法,死者的配偶将获得他(她)所应有的遗产,而子女所分得的部分将由死者的两个子女平均分配。

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