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(中文)购买生意流程和相关法律问题

您是否有考虑过购买一处生意?在购买生意的过程中包含许多不同的环节,而每一个环节都需要您仔细的考量来确保生意转让能够最终完成。在这篇文章中,我们将介绍购买生意中的各个关键步骤以及其中涉及的相关法律问题。

签约前的协商
在您找到一个感兴趣的生意后,您首先需要对这个生意的价值做简单一个评估,这就包括了生意的利润率,生意固定资产的价格,生意租约的长短等等。在这个阶段,您也可以要求卖家提供一些财务文件来体现生意的价值,比如生意的财务报表,报税单等等。如果您需要寻求一些专业的意见,对生意的价值进行一个评估,您也可以在这个阶段进行。

在您完成了对生意的前期评估,也确定这个生意是值得购买的,您就可以和卖家开始协商敲定一些合约中的关键条款,比如生意的价格,交割时间,是否有试营运期等等。在这个阶段,卖家可能会要求您支付一小部分定金,这样在协商的期间卖家承诺不会继续接触其他潜在的买家。这样的要求并非不合理,但同时您也需要跟卖家提出,由于你们之间目前还没有签订任何合约,在签订正式合约前您所支付的任何定金都是可退的。同时,我们也建议您把这样的条款落实到书面上,并在由您支付定金的时候由双方签字。

签订合约
在您和卖家把生意中的一些关键条款谈妥之后,卖家或他的律师就应该按照你们之间所达成的协议起草正式的生意转让合约。生意转让合约中通常会包含一部分的标准条款,这类条款几乎适用于所有生意买卖,对于买卖双方的约定也相对公平。在标准条款的基础上,一般卖家会针对不同的生意设置一些特殊条款。这类特殊条款对于您的利益往往会产生较大影响,所以我们建议在阅读合约的时候特别关注一些这类特殊条款。

在这个阶段,如果合约的条款有任何问题,您应该和卖家进一步进行协商,来确认最终的合约条款。一旦最终的条款确定,您和卖家就可正式签订合约。在这个时候,卖家通常会要求您支付生意购买金额的10%作为正式的定金。在您签订合约,并且支付了定金之后,您的生意买卖合约就正式生效了。就此,您和卖家之间就有了一份正式的受法律保护的合约,任何一方在签订了合约之后如果有违约行为都需要承担相应的违约责任。就您作为买家而言,最直接的违约责任就是,加入您无法履行合约完成生意的转让,那么卖家将有权终止合约,没收您所支付的10%的定金,并追究您的相应违约责任。

成交前的准备工作
在生意买卖的合约中一般双方都会约定一个日期做生意的交割,我们一般称之为成交日(settlement date)。在成交日前,作为买家需要做一些准备工作来确保生意能够如期交割。主要的准备工作都包含:
(一) 如果需要,准备相应的贷款;
(二) 获取房东的同意转让卖家现有的租约,或与房东签订新的租约;
(三) 假如生意还拥有其他的许可或牌照,安排相关牌照的转让。

在这些准备工作中,比较关键的一点就是获得房东的许可来接受现有的租约或签订新的租约。因为假如没有房东的许可,您是无权使用相应的场地来经营生意的。换句话说,生意就无法完成交割。一般来说,只要您有足够的资金,也有一些相关的生意经营经验,房东是没有权利无理由的拒绝您接手租约的要求。可假如您接手租约的要求被房东拒绝,导致生意无法交割,那么您也可以因此要求退出之前签订的买卖生意合约,并收回您的定金。

成交当日
在成交当日,您需要根据合约支付购买生意的余款给卖家。在收到款项的同时,卖家将会正式将生意的所有权转让给您。根据不同的生意,您还会从卖家处收到一些其他的文件,比如租约,生意的牌照等等。与此同时,您还需要确保您尽快将所有相关牌照转让至您的名下,确保您能够继续合法的经营生意。

*本文著作权归澳大利亚盛晶律师行李亘律师所有,未经许可,不得转载。

官宣:维州房产海外买家印花附加税现新的豁免条件!你会不会被幸运女神眷顾?

2016年7月1日及以后签订的买卖合同,海外人士购买澳大利亚维多利亚州房产所需支付的印花附加税(additional duty)为7%;

2015年7月1日及以后至2016年7月1日之前签订的买卖合同,海外人士购买澳大利亚维多利亚州房产所需支付的印花附加税(additional duty)为3%——即使实际交割日期(settlement date)在2016年7月1日之后。

我们说的海外买家指的是非澳洲公民、澳洲永居签证持有者或持有444签证的新西兰公民。

有没有例外?有!

如果

你是与你的配偶或伴侣(spouse or partner)共同购买的自住房产(需要在内入住持续12个月)

如果您的配偶或伴侣是澳洲公民、澳洲永居签证持有者或者持有444签证的新西兰公民

此套自住房产是在2018年6月14日及之后完成交割的

以上3点都符合的情况下,您是可以避免交这7%印花附加税的。

新南威尔士州遗产继承的相关法律

新南威尔士州的遗产继承法(Succession Act 2006)针对每人,或每个家庭不同的情况。在这篇文章中,我们将根据新南威尔士州的遗产继承法,就遗产继承人的先后顺序,以及遗嘱所起到的关键作用,做详细的介绍。

遗嘱的重要性

在考虑继承法的相关规定之前,我们首先要明确一下遗嘱在遗产继承中所起到的重要作用。在处理遗产继承的时候,我们首先问的一个问题就是死者是否立有合法的遗嘱。假如答案是肯定的,那么死者的遗产将按照遗嘱中的约定进行分配。假如死者没有遗嘱,那么死者的遗产将通过继承法中规定的继承人的先后顺序进行分配。换句话说,假如您立有一份合法的遗嘱,您就可以按照您的意愿,在遗嘱中约定遗产的分配方式。在这种情况下,您遗产的分配方式不受继承法中的规定影响。

就此您可能会问,什么才是一份“合法”的遗嘱?简单来说,一份合法的遗嘱需要具备两个基本条件,即(一)遗嘱是书面的;(二)立遗嘱人签署遗嘱时需要有两个见证人在场。见证人也需要在遗嘱上签名。同时,这两个见证人不允许是遗嘱中的收益人。一般来说,满足了这两个最基本条件的遗嘱通常是合法有效的。当然,在设立遗嘱的时候我们还建议您咨询律师或相关专业人士,确保遗嘱的合法和准确性。

法定继承人的先后顺序

假如死者并未立有合法的遗嘱,那么死者的遗产就会根据新南威尔士州的遗产继承法进行分配。简单来说,法定的遗产分配顺序为:

(一) 死者的配偶;
(二) 死者的子女;
(三) 死者的父母;
(四) 死者的兄弟姐妹;
(五) 死者的姨妈和姨父(aunts and uncles);
(六) 死者的表兄弟妹(cousins)。

通常来说,在法定的继承顺序中,我们必须确认前一顺位的所有继承人已经无法继承之后,才会考虑后一顺位的继承人。打个比方,假如死者没有配偶也没有子女,那么我们要先考虑死者的父母是否能够继承,才会考虑死者的兄弟姐妹是否有继承遗产的权利。假如死者的父母健在,则死者的父母将继承死者所有的遗产。

在这样的分配顺序中,唯一例外就是死者的配偶和子女同时存在的情况。假如死者在去世之后其配偶和子女均健在,那么根据遗产继承法,遗产的分配将通过以下这两种情况决定:

(a) 假如死者的子女为配偶所亲生,则配偶将继承死者所有的遗产;
(b) 假如死者的子女并非配偶所亲生,则死者的遗产将通过以下先后顺序分配:
– 死者所有的个人物品将全部分配给死者的配偶;
– 死者的剩余遗产将首先被用作支付一笔$350,000的法定遗产(statutory legacy)给死者的配偶;
– 任何余下的遗产将有死者的配偶与子女平均分配。

以上(b)中所提到的情形什么时候适用呢?通产来说,假如死者生前有过再婚,且其子女并非与现任妻子所生,那么死者的遗产就需要通过(b)中提到的方法进行分配。同时,针对配偶所获得的的法定遗产,即$350,000,该法定遗产的数字是由2005年决定的。至此之后,该数字每年都会按照官方的物价上涨幅度提升。因此,这个数字目前很有可能已经超过了$450,000。当然,具体数字还需要根据官方公布的物价上涨幅度进行计算。就此,您可能会问,如果死者的遗产不够支付其配偶的法定遗产又该如何呢?简单来说,在这种情况下,死者的子女是无法分得任何遗产的。

此外,在同一顺位的继承人中,假如可继承的人数超过一人,那么该顺位的继承人将平均分配所获得的遗产。举个例子,假如根据法定的顺位,死者的遗产将由死者的兄弟姐妹继承,而死者总共有一个哥哥和一个弟弟,那么兄弟二人将平均分配死者的遗产。举另一个例子,假如死者有一个配偶,两个子女,且两个子女都非该配偶所亲生,那么按照以上(b)中所提到的分法,死者的配偶将获得他(她)所应有的遗产,而子女所分得的部分将由死者的两个子女平均分配。

*本文著作权归澳大利亚盛晶律师行李亘律师所有,未经许可,不得转载。

租赁协议的订立与履行

租赁协议的订立与履行

每个人在生活中或多或少都会遇到租赁协议(简称“租约”)。从简单的租约,比如您从房东手中租一套住宅,或是一个房间,到复杂的商业租约,租约几乎是人们生活中遇到的最常见的合约之一。在这篇文章中,我们将主要介绍商业租约的签订与履行,以及其中常见的一些问题。

商业租约的订立

首先,商业租约也是一种合约。同其他合约一样,在签订租约之前,您和房东需要对租约的内容达成一个协议。而通常您就需要通过与房东,或房东中介沟通,或通过您的律师与对方律师沟通来达成。在双方就租约内容达成协议,并签署了租约之后,租约就正式生效了。从此,您就需要按照租约条款来履行租约。若您有任何违背租约条款的行为都可能被视为违约,并需要承担相应的违约后果。

有些时候,在您与房东基本谈妥了租约中的关键条款之后,房东(或房东的中介)会希望您先签署一份租约计划(lease proposal),并支付一个月的房租作为定金。通常情况下,这类租约计划都是在您签订正式租约前签署的,其内容并不具备完整的法律效力。换句话说,假如您签署了一份租约计划,可接下来您打算不继续承租,那么房东是无法通过您签署的租约计划强迫您签署正式的租约。当然,这并不是绝对的,因为每一份租约计划的内容都不一样。所以,我们还是建议您在签署任何租约计划前仔细阅读其中的条款,确定租约计划的法律效力,以及定金是否能退还等一系列关键条款。

商业租约中的常见条款

一般的商业租约中通常会包含以下几个关键条款:

(一) 租金及其他支出

商业租约中最主要的条款就是租金的支付。租金的数额在租约中会单独写明。通常租约中租金会以年租的形式出现,并同时约定租金需按月、提前支付。除了租金的数额,及支付时间外,租约中还会约定租金每年的涨幅。通常涨幅会以固定增长(固定百分比),CPI(物价上涨指数),或是当时市场价来计算。
除了租金外,在商业租约中租客通常还需要承担一系列其他的支出,比如物业的市政费,物业费,土地税等等。这类费用原本都应该由业主(即房东)来承担,可由于商业租约的性质,业主通常都会通过租约将费用(或部分费用)转移到租客头上,因此,租客在付租金的基础上通常还需要承担物业额外的一些支出。这类费用都会在租约中列明。

(二) 维修义务

针对租约各方的维修义务,通常来说租约中会约定,房东的维修义务仅仅限于物业结构性的问题,比如墙体开裂,天花板漏水等等,而任何其他的维修,包括物业内的仪器设备,水管堵塞等问题都需要由租客负责。这些仪器设备也包括任何房东所提供的设备,比如空调,抽油烟机等等。
在这其中,有很多租客都不愿意承当房东所提供的设备的维修义务。一般来说,这类问题可以在前期谈租约的过程中跟房东提出,有很多房东也是愿意承当部分设备的维修义务。最常见的就是针对空调的维修 – 有很多租约中都列明只要租客定期对空调进行保养,那么空调的维修或更换将由房东负责。

(三) 租约的转让

在商业租约中通常会有涉及租约转让方面的条款。一般来说,租约的转让需要经过房东的允许,未经过房东允许的租约转让则视为租客的违约行为。
租约转让一般在您出售或转让生意的时候会涉及,因为生意的买家需要一份合法的租约才能保留其继续经营生意的权利。在这种情况下,您需要向房东正式申请转让租约,同时您需要证明新的买家具有足够的经济实力和生意经验来接手现有的租约。一般租约还会约定,一旦您能够证明新的买家具有足够的资历,那么房东是必须同意您转租约的申请。类似的条款是为了给予租客一定程度的保护,确保租约的公平。

(四) 租约的终止

通常情况下,租约在租期结束之后会自然终止。比如一个为期五年的租约,一旦五年的租期结束,在双方都没有提出续约的情况下,租约会自然终止。
除此以外,另外一个常见的情况是因为租客在租约下的违约行为,导致租约被终止。通常来说,租约条文中都会详细约定在何种情况下租客的行为会被视为违约。这些条文通常都包括:
(i) 租客拖欠房租或其他费用超过一定的期限;
(ii) 租客有其他的任何违约行为,在房东给租客书面通知的情况下,租客没有按照通知内的期限进行整改;
(iii) 租客出现了个人或公司破产的行为。

在以上列出的这几点中,最常见的违约行为是租客因为欠缴租金或其他费用而导致租约被终止。就这一点,租约中对于租客拖欠费用的期限通常有很严格的约定,常见的期限有七天或十四天。换句话说,假如租约中约定的是租金拖欠不能超过七天,那么一旦租客逾期七天没有支付房租,房东是可以在七日结束之后即刻终止租约,且在此之前,房东并不需要给租客任何通知。过往我们就碰到很多客户因为拖欠租金而导致租约被终止,导致其原本的生意无法继续经营,从而产生了较大的经济损失。因此,按时支付租金和其他费用是租客需要严格遵守的条款,以保证租客能够正常的承租的物业。
就此,您肯能会问:如果房东有权利终止租约,他需要通过什么方式来实施呢。最常见的方法就是房东在租客不在物业的时候给物业换锁或加锁,这样租客就无法继续使用物业了。在这种情况下,如果租客需要取出锁在物业中的财务,他们还需要联系房东,支付房东额外的租金和其他费用等等。对租客来说,这样的情况不仅耗时耗力,同时还需要承受额外的经济损失。

(五) 租客还原物业的义务

在商业租约中通常会约定,在租约结束的时候,租客有义务将物业还原至承租时初始的模样,同时在还原的过程中如果租客对物业造成了任何损坏,租客有义务进行维修。这就表示,在租约结束的时候,租客除了要搬走自己的物件,还需要将自己对物业的改动和装修一并拆除。履行类似的条款,租客通常需要产生额外的支出,且不会给租客带来任何经济收益,因为租客拆走的装修或物件通常无法再其他地方再次使用。
类似的条款不仅在租期到期,租约自然终止的时候适用,同时也在因为租客违约,而导致租约被房东终止的时候适用。在后一种情况下,由于租约是被房东终止的,所以租客再次进入物业履行其还原物业的义务需要房东的允许,也通常需要支付房东额外的房租和费用。
除此以外,假如租客是从前一任租客手中,通过转让租约的方式接手的租约(通常发生在租客购买了前一任租客生意的情况下),那么现任租客也需要代替前一任租客完成还原物业的义务,这就包含了拆除前任租客对物业的改动和装修。这点是租客在考虑接收转让一份现有租约的时候需要考虑的一个因素。

(六) 担保人条款

假如租客是以公司的名义承租物业,那么房东通常会要求租客提供额外的个人(或自然人)作为公司的担保人。这些担保人通常是公司的董事,甚至股东。
担保人存在的意义在于,假如公司因为任何原因资不抵债(或破产),那么公司在租约下未履行的责任和义务,比如欠缴的租金等,都需要由担保人来承担。之所以房东会要求担保人是因为在澳大利亚公司都是有限责任的,而且租客所成立的私有化公司其公司名下所拥有的资产通常十分有限,很容易出现资不抵债的状况。而一旦公司出现资不抵债的状况,鉴于公司有限责任的性质,房东很难继续追究其支付租金。在这种情况下,房东唯一的保障便是追究担保人的责任,这也就是担保人所存在的意义。

*本文著作权归澳大利亚盛晶律师行李亘律师所有,未经许可,不得转载。

财产协议与其中的风险

当你的婚姻出现问题,你很有可能需要面对分配婚姻财产的问题。很多时候,婚姻的双方需要通过法庭诉讼的手段处理财产分配,可如果你有一份财产协议,你就有机会免去所有法庭诉讼的所带来的焦虑和风险。盛晶律师行李亘律师,在这篇文章中将分别为大家介绍财产协议的定义,其目的和工作原理,以及签署财产协议的过程中所拥有的风险和问题。

什么是财产协议        

财产协议(financial agreement)是根据澳大利亚家庭法(Family Law Act 1975 )所制定的,针对婚姻双方的财产分配所做的一种特殊的协议。财产协议的目的是为了明确双方感情破裂的情况下,双方的财产需要如何分配。换句话说,财产协议的用处就在于,如果婚姻双方提前订立了合法的财产协议,那么一旦双方的感情破裂,只要财产协议里涉及到的财产,双方就需要按照协议的条款进行分配,而无需通过法院诉讼的方式来进行分配。

财产协议主要来说又分为三个类别:

  • 婚前的财产协议;
  • 婚中(分居前)的财产协议;
  • 分居后或离婚后的财产协议。

针对这几个类别的协议,婚前财产协议,很简单,指的是双方的结婚前所订立的协议;婚中(分居前)的协议指的是双方在婚姻的过程中所订立的协议;分居后或婚后的协议,指的是双方感情破裂导致分居或是离婚之后所签订的协议。

除了通过法律注册成立的婚姻,在澳大利亚事实婚姻(de facto relationship)的双方同样可以订立财产协议。和婚姻类似,双方可以在同居前或事实婚姻成立前订立协议,同居(事实婚姻)过程中订立协议,或是在分手分居后(事实婚姻结束后)订立协议。

如何订立财产协议

根据家庭法第90G条和90UJ条的要求,在订立财产协议的过程中,双方需要满足以下几点条件:

  • 协议由双方签署;
  • 双方在签署协议前,各自接受了独自的法律意见。法律意见包括协议条款对于各自权利的影响,以及签署协议对于对于双方是否有利;
  • 双方在签署协议前,双方律师给各自客户提供了书面的声明,确认自己已经给客户提供了相关法律意见;
  • 双方律师给客户的声明也同时提供给了协议的另外一方。

综合以上几点,订立一份合法的协议前提条件就是双方能够就协议的内容达成一致。若双方无法同意协议的内容,则没有订立协议的基础。在双方同意协议内容的基础上,双方需要各自咨询独立的律师,接受独立的法律意见,直至签署协议。换句话说,如果双方私下订立了一份协议,就算双方签名同意,可是并没有律师的参与,类似的协议是无法生效的。此外,在法律中虽然没有明确要求协议由律师起草,可鉴于协议内容的复杂程度,我们一般建议客户通过律师起草协议,以确保协议内容准确性。

协议的内容和实施

至于财产协议的内容,根据协议订立的时间,协议的内容可能会有一定程度的差异。简单来说,针对婚前和婚中(分居前)的协议,双方可以在协议里约定双方现有的资产,一旦感情破裂,将如何分配;同时双方可以约定双方将来在婚姻中所获得的资产,一旦双方感情破裂,将如何分配。相比之下,针对分居后或婚后的财产协议,由于双方的感情已经破裂,协议的内容会主要处理双方现有的资产将如何分配,而不涉及到双方将来的资产。

此外,针对婚前和婚中(分居前)的协议,协议中针对财产分配的条款只有在双方感情破裂的情况下才能生效。换句话说,如果双方的感情一直幸福美满,也许双方永远都用不到这份协议。不过也是因为这个原因,婚前和婚中(分居前)的财产协议被很多人认为是保护自己财产的一个重要手段,尤其是在双方婚前财产相差较大的情况下。

针对财产协议的实施,根据澳洲的家庭法,只要是财产协议里涉及到的财产,法院是无权针对这些财产做出裁定。换句话说,凡是协议里涉及的财产,只要协议是生效的,那么这些财产就只能按照协议的条款进行分配。当然,有些协议并不会涉及双方所有的财产,比如有些婚前协议只约定了婚前的财产将如何分配,而并没有约定婚姻中双方财产的归属权,在这种情况下,协议中不涉及的财产,双方还是可以通过法庭诉讼的方式进行分配。

订立协议的问题和风险

双方依照法律的要求订立了协议,但在法律上并不代表这份协议是万无一失。如果协议中的一方有合法的理由,他还是可以通过法庭申请,要求法院认定协议是无效的。当然,并不是任何一个理由都可以让法院认定协议无效。根据家庭法第90K条和90UM条,主要有几个理由可以让法院认定协议无效:

  • 在签署协议前,其中一方对于自己所拥有的资产有隐瞒的行为;
  • 在签署协议前,协议其中一方给另外一方施加了不恰当的压力,或其中一方并非在完全自愿的情况下签署了协议;
  • 在签署协议的时候,其中一方的律师并没有按照法律要求给客户提供足够的法律意见;
  • 在其中一方主要照顾小孩的情况下,协议的条款对于照顾小孩的一方十分的不公平。

针对以上几种理由,第一点指的是在签订协议的时候,其中一方没有如实的公开自己的全部财产。其原因是在家庭法中,法律要求双方在完全知情的情况下做出分配财产的决定。如果订立协议的时候其中一方隐瞒了资产,另外一方就有一个合法的诉求,说自己是在不完全知情,或被欺瞒的情况下签订的协议。因此,在签订协议前如实的公开自己的财产,并留下书面的证据是十分重要的程序。

以上第二点主要是针对签署协议的时候,双方是否是在公平自愿的情况下进行的。举个简单的例子,如果A告诉B,你不跟我前婚前协议我们就不结婚,而B迫于压力签署了协议。在这种情况下,A给B施加了不恰当的压力,所以B在日后可以因此申请,让法院宣判协议是无效的。

第三点主要是针对律师是否给客户提供了足够的法律意见。如果其中一方的律师没有尽到他的职责,提供应有的法律意见,这一方是可以因此向法院申请,宣判协议无效的。因此,在这一点上,有可能其中一方是完全无辜的,只是因为对方律师的失职,而导致协议无效。这一点也是协议签署过程中最不可控制的风险。

以上第四点主要是针对双方有小孩,而且协议的其中一方在双方分手后将主要承担照顾小孩的责任这样的情况施行的。法律如此订立的目的是为了确保照顾小孩的一方能够分得一部分资产,给他和小孩未来的生活一个保障。

综合以上几点,虽然订立了财产协议还是会面临协议无效的风险,可财产协议还是双方根据各自的意愿分配财产的一个非常重要的手段。至于如果最大程度降低风险,我们还建议客户找专业的律师咨询,来完成协议的签署。

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5月9日即将到来~海外买家请注意!自查您该不该交民用住宅空置税?!

澳大利亚联邦议会已正式通过了针对海外购房者的空置税(Vacant Residential Property Tax)政策。空置税全称是空置住宅税,2018年1月1日起就开始实行了,维州是全澳最早开始施行空置税政策的州,对一年中空闲6个月以上的房屋按照其价值征收1%的空置税,其目的在于减少墨尔本近郊及中环地区 (Inner and middle suburbs) 的空置房比率。                     

但很多客户对空置税的内容其实并不明白,今天,我们用您能看明白的方式,用法规为您解析其中的重要内容。

 

  • 怎么定义外国买家

根据澳大利亚外国人投资监管委员会(Foreign Investment Review Board,简写为FIRB)目前的定义为,除了以下几类人之外的,都叫“外国买家“:

澳洲公民

新西兰公民

澳洲永居签证持有人

外国人但与其澳洲公民身份配偶、或新西兰公民身份配偶、或澳洲永居签证持有人身份配偶,共同购买住宅

 

  • 如果我目前持有投资移民临时签证,且已经在申请了永居签证在等待结果中,那我算不算是外国买家?

根据FIRB目前的定义,算作是外国买家。

 

  • 什么样的物业涉及缴纳空置税

满足以下所有条件:

外国买家购买的民用住宅或土地

在2017年5月9日晚7:30(澳洲东部标准时间)之后获得的

住宅在一年内空置时间超过6个月(累积时间)

 

  • 如何定义空置年

虽然澳洲的财政年度是从每年的7月1日至次年的6月30日,但空置税法规中的“住宅在一年内空置时间超过6个月”中的“一年”,是从外国人获得权力能占用该住宅的第一天起算开始的一年。

如果直接买的是现房(比如投资移民188类的申请人入境后可以买一套现房作为自住房)、新房或者楼花,就按成交日(settlement date)开始计算。

如果买的是民用住宅土地,就按房子盖好之后,拿到入住许可证(occupation certificate)的日期开始算。

所以说每个外国人都会有自己独特的空置年。

为什么我们在文章一开始提到5月9日即将来临?因为假设您的房产是在2017年5月9日晚7:30之后,比如说5月10日成交的,那么您的“空置年”很快就到期了!

 

  • 什么情况下,不被界定为空置住宅

购买房产的外国买家自己,或者买家的亲戚,真实地入住到该房产

该房产被真实租用,且租约超过30天

该房产真实处于可出租的状态,比如公开投放出租广告且持续超过30天

 

  • 如何缴纳空置税

澳洲税务局ATO主管此税。外国买家被要求在空置年结束后的30天内主动递交单独的纳税申报,具体税务数字,ATO会以书面的形式告知,外国买家需要在收到ATO核定确认后发送缴付通知的21天内完税。

 

  • 如果没有按时缴纳空置税

罚金将是penalty unit的250倍,也就是另外要缴纳多达A$52500澳币的罚金。

 

此法规的出台其实是为了避免空置房的增多使得流通在房屋出租市场的房屋数量减少这种现象,确实有的外国买家在购买了澳洲房子后,房子并不在使用中。如果您考虑转卖您的房屋,或者需要我们提供协助申报或声明房产没有空置等服务,都可以找我们盛晶律师行办理合同业务哦!我们的房产律师可以办理全澳洲的房产业务!

婚姻中的财产分配

当你的婚姻出现问题的时候,你可能首先想到的是如何挽回这段婚姻。可如果你做了种种尝试之后,婚姻的破裂依然无法避免,你就需要面对离婚带来的几点问题,其中就包括婚姻中的共同财产。在以下的文章中,我们会根据澳大利亚的法律,简单的阐明分配配偶共同财产中的几点原则,和一些重要的考虑因素。

婚姻与财产的定义         

就婚姻来说,无论你和你的另一半是在何地结婚,只要你们结婚的手续满足当地的法律,你们的婚姻在澳大利亚都是被法律认可的。换句话说你在中国结的婚与在澳大利亚结的婚在这边的法律中都是合法的婚姻,都会受到澳大利亚的法律保护。除了根据法律办理的婚姻,在澳大利亚事实婚姻(de facto relationship)也是受法律保护的。我们所说的事实婚姻,即双方并没有办理正规的结婚手续,可事实上他们之间的关系与法律上的配偶无异。判定事实婚姻是否存在主要的几点考虑因素包括,双方是否存在同居,同居的时间,以及双方是否有小孩等等。如果双方的关系在法律上被认定为事实婚姻,那么双方针对共有财产所享有的权利与一般结婚的配偶没有任何区别。

至于财产的定义,财产包括双方在分配财产时,共同拥有的财产和其中一方独自拥有的财产。打个比方,假如配偶双方关系破裂了开始分配财产,这个时候双方联名拥有一套房产,同时一方独自拥有一套物业。假设双方没有其他的资产,那么双方的共同财产就是这两套房产。请注意,在这种情况下,无论一方的房产是何时购置的(婚前,婚后,甚至分手以后),只要在双方分配财产的时候这套房产是存在的,那么这套房产都会被视为双方的共同财产。

分配财产的步骤

在了解了婚姻与财产的定义之后,我们需要了解在法律中分配财产的具体步骤,以及法律依据。主要来说,分配财产有两个步骤(一)确立双方的净资产(二)确立双方从净资产中各自获得的份额。

(一)确立双方的净资产

在这个步骤中,我们会首先确立双方共有财产的总价值,减去双方的共同负债,从而获得双方净资产。打个比方,如果双方的共有财产是一套房产,可房产下有贷款,那么在确立双方净资产的过程中,我们需要把房产的总价减去贷款的数额,从而得到双方的净资产。

(二)确立双方从净资产中各自获得的份额

在确立了双方的净资产后,我们需要确立双方所各自获得的份额。一般来说,份额会以一个百分比的形式表示,比如双方各自获得50%的资产,或是一方获得60%,另一方40%等等。那么我们如何能够确定这个百分比呢?在法律中我们主要有两点考虑因素(一)双方在婚姻中的贡献, (二)双方未来对于财产的需求。

提到贡献,很多人认为贡献指的是经济上的投入。其实不然,因为在法律中贡献包括经济上的贡献,非经济上的贡献,和对于家庭的贡献。经济上的贡献主要指的是双方对于家庭金钱上的投入,比如谁出钱买的房产,谁还的贷款,谁负责家庭的日常开销等等。非经济上的贡献主要指的是双方是否有一些行为导致双方的共有资产有所增值。最直接的例子就是其中一方给房产做了一些装修和维护,致使房产增值。至于对家庭的贡献主要指的的双方在照顾家庭方面都花了多少精力,比如谁负责做饭,打扫卫生,照顾小孩等等。

这三种不同类型的贡献在法律中的地位是均等的,并不存在哪一种贡献更重要一说。但根据过往的案例,如果双方的婚姻时间较短,比如五年以内的婚姻,经济上的贡献对于最终财产的分配会有更大的影响力。这是因为在较短的婚姻中,如果其中一方有较多的经济上的贡献,因为婚姻的时间较短,另外一方很难通过其他形式的贡献来弥补其经济上贡献的不足。相对而言,针对较长的婚姻,比如十年或十五年以上的婚姻,双方经济上的贡献对于财产分配的影响力就相对较低,因为在长时间的婚姻中法院会更倾向于认为双方的贡献是均等的。

至于双方未来的需求我们的主要考虑因素包括,双方的收入差距,其中一方是否有残疾,其工作能力是否有限,小孩是否跟其中一方生活等等。最常见的例子就是,配偶感情破裂后,一方主要负责抚养小孩,所以这一方未来对于财产的需求高过另一方。一般来说,如果其中一方未来对于财产的需求超过另外一方,法律会在考虑双方贡献的基础上,对未来需求高的一方做一些补偿。打个比方,如果单独考虑贡献,双方将各自获得50%的财产,可因为一方将来主要负责照顾小孩,对财产的需要超过另一方,则这一方可能会在50%的基础上额外获得一些财产。

通过考虑双方的贡献和双方未来对于财产的需求,我们就能确定双方从共有财产中获得的百分比,也就是我们在法律中所说的财产分配。当然,我们在本文中提到的几点是法律中最基本的法理,至于如何实施这些法理还需要根据每个案子不同的情况详细分析。

 

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合约的意义

合约在我们的生活中几乎无处不在,在你不经意的时候,也许一个合约已经形成了。比如你去超市购买了一个商品,再比如你驾车进入了一个付费停车场。针对前者,你与超市之间达成了一个合约,因为你同意以商品的标价购买这个商品。针对后者,你驶入停车场的时候表示你已经同意支付相应的停车费,并遵守停车场设立的停车条款。因此,你与停车场之间形成了一个合约。

合约的基本要素

就此,你可能会问:合约在什么情况下会成立呢,并具备法律效力呢?按照法律,合约成立须有三项基本元素,即(一)要约与承约(Offer and Acceptance),(二)有价值的付出(Consideration),(三)立约人有订立法律效力的意图(Legal Intention)。这三个要素缺一不可,否则合约就不具备法律效力。以下我们就对这三项基本元素逐一解释。

(一)要约与承约(Offer and Acceptance)

合约成立的第一要素是要约与承约。具体的意思就是合约里需要两个或以上的个体,并由其中一方提出协议(在法律中称为要约或Offer),而另一方接受协议(在法律中称为承约或Acceptance)。

就这一项元素来说,如果只有要约,但没有承约,合约便不会成立。比方说你去商店买一个物品,物品标价$100,而你只愿意出价$80。你的出价就是我们法律里说的要约(Offer)。如果店家接受了你的出价,让你以$80买走了物品,这就是法律里的承约(Acceptance)。在这种情况下,合约的第一要素就已经满足了。反之,如果店家不接受你的出价,那合约就无法形成,因为虽然你提出了要约,可店家并没有承约。

(二)有价值的付出(Consideration)

有价值的付出,是指要约和承约双方都必须因协议的内容而有所付出,这样协议才会有法律效力。就刚才的例子来说,你去商店买东西,你的付出就是你支付的价格,而商家的付出就是具体的商品。这样,合约的第二要素就已经满足了。举另外一个例子,如果甲乙双方是朋友,甲方承诺送给乙方一支手表,可甲方日后反悔,乙方却无法通过法律向甲方索取手表。这是因为乙方在这个协议中并没有任何付出,所以,甲方的这个承诺没有任何法律效力。

(三)立约人有订立法律效力的意图(Legal Intention)

这一项元素指的是,订立合约的双方必须有订立具备法律效力合约的意愿,而非日常开玩笑所做的承诺。比方说,如果在酒会中,甲先生向乙小姐说,如果乙让他在脸上吻一吻,甲就会取乙为妻。如若乙真的让甲吻了,而甲日后却没有向乙求婚,在这种情况下,乙却不能告甲违约,因为一般人会认为甲提出的这个协议是在开玩笑,并没有定力法律效力的意图,所以这个协议是没有法律效力的。

合约存在的形式

除了了解合约成立的基本要素,另外一个重点就是了解合订立和存在的形式。合约可以以口头、行为或文字订立。口头,比如你与对方就采购物品达成了口头协议,你将以一定的价格采购对方提供的某一产品。在这种情况下,你与对方的合约是口头存在的。行为,比如你去超市,从货架上取下了物品,并去收银台付款。虽然没有任何口头或文字上的约定,你与超市之间就购买物品达成了一个合约。文字,比如你订立了一个书面的合约来购买或出租房子。

无论合约与某一种形式存在,只要合约满足了在法律中的三个基本要素,合约都是具备法律效力的。而如果你一旦违约,合约中的另外一方都可以追究你的违约责任。就此,很多人都有一个误区,就是口头上说的,如果没有写成出面的合约便不作数。这是非常错误的一个观点,因为口头上的合约也是合约,在法律中和书面的合约一样具备法律效力。虽然口头上的合约在执行的时候通常远比书面的合约要困难,但这并不代表口头的合约是无效的。

虽然大部分合约可以用口头,行为或文字订立,但针对某一些特殊的合约,比如土地或楼宇买卖,则需要以书面的形式订立。

什么情况下合约可能会失效

在某一些特定情况下,双方订立的合约在法律中可能会被视为无效的。通常发生的两个情况是:

(一)在订立合约的过程中,其中一方提供了虚假或错误的信息,而另外一方根据这些虚假或错误的信息订立了合约。比如甲方在卖生意的时候告诉乙方生意的年收入是10万澳币,而此时这个生意其实并不赚钱。如果乙方因为这个信息而购买了生意,可日后却发现这个信息并非属实,在这种情况下,乙方是可以以他被甲方的错误信息误导而订立了合约为理由,要求法院宣判合约无效。

(二)在订立合约的过程中,其中一方给对方施加了不恰当的压力,迫使对方在压力下签了合约。在这用情况下,受害的一方是可以用这点为依据,要求法院宣判协议无效。

有一种经常发生的情况是在签订合约的时候,其中一方并没有仔细阅读合约内容,或者因为英文的关系,并不理解合约的内容。在这种情况下,这一方并不能以这些为理由,要求法院宣判合约无效。

一个健全的商业社会,人人都必须重视合约精神。当大家订立约,便必须同时遵守。当然也需要大家在订约的时候充分考虑,以避免将来不必要的麻烦。

 

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