澳洲移民局于9月4日公布了2025-2026财年官方移民配额。整体配额和各分项配额均与2024-2025财年保持一致，依然延续 “7:3” 的比例结构——70%为技能类移民，30%为家庭类移民。这意味着澳洲政府在本财年仍将重点放在吸引技能人才上。

从 2025年10月1日起，澳洲首次置业担保计划（Home Guarantee Scheme）将迎来重大调整，这次改革既是购房者的利好，也是 Labor 政府 430亿住房计划 的重要一环。具体利好在于：取消名额限制和收入上限，提高房价上限，并允许所有首置买家仅凭 5%首付入市，且免交贷款保险！

澳洲总理 Anthony Albanese 表示：这项改革提前到今年10月开始实施，将帮助更多人更快实现购房梦想。

政策细节：

·购房者可仅凭5%首付入市，并免交贷款保险（LMI）
·所有首次置业者，只要有5%首付，就能申请担保计划。没有名额限制
·无论收入高低，所有首次购房者均可受益
·各州府城市购房房价上限全面提升，更符合当前市场价格：
·Regional First Home Buyer Guarantee 将并入 First Home Guarantee，申请更方便

澳大利亚总理Anthony Albanese在媒体通稿中还举了两个直观的例子：

在布里斯班，首置买家只需 5万澳元首付，就能购买一套 价值100万澳元的住房。这不仅能提前大约 10年实现买房，还可节省约 4.2万澳元的贷款保险费用。
在Bendigo，购房者只需 3万澳元首付，即可买下 60万澳元的住房。这相当于提前大约 6年实现置业，并可省下约 2.5万澳元的贷款保险费。

自工党上台以来，已帮助超过18万首次置业者实现了买房梦想。
新的利好政策不断推出，让年轻一代能够大幅缩短攒首付的时间，把资金用于还贷款而不是交房租。

但是政策利好归利好，作为房产律师，我们也要理性提醒大家：5%首付并不代表只要准备好这笔存款就可以了，更关键的是要有足够的收入来支撑 剩余95%贷款的还款能力。
政府担保的部分同样需要支付利息，每月还款压力会比一般的80%贷款更大。

生命的终点无人能够避免，但我们都可以选择如何在离开前留下最后的声音。遗嘱，不仅是一份法律文件，更是一份心意的传递、一份爱的延续。它能让至亲不至于陷入争执，也能让您的选择在离开后依然被尊重。

今天，作为这个系列专题的第二篇，我们会探讨遗嘱自由与决定权的核心内涵。

在澳大利亚，法律承认“遗嘱自由”这一原则：即所有心智健全的成年人都有权根据自己的意愿来分配财产。 这意味着您完全可以把遗产留给任何您选择的人，不论是家人还是朋友。

自主选择的权利

很多人以为家庭成员自然而然的会成为遗产继承者。其实这是一种常见的误解。事实上，作为立遗嘱人，您有权：

·对子女分配不均等的份额；

·完全排除某些亲属的继承权；

·优先考虑非亲属，例如朋友、护理人员或邻居。

您的遗产是来自于您一生的累积，法律尊重您对其最终归属的决定。

为什么选择不平等或其他分配方式

人们可能出于无数个人原因而不选择平均分配。例如：

·为配偶或伴侣提供更多财产，以确保其未来的经济安全；

·认可某个子女或亲属在照顾和支持上的特殊贡献；

·希望支持慈善组织或社区事业。

无论理由是什么，遗嘱都能为您清晰、合法地表达这些决定。

表明您的意图

如果您决定减少某个子女的继承份额，或者完全将其排除在外，强烈建议您在遗嘱中明确写出原因，或者以一份与遗嘱一同保存的书面声明记录下来。 虽然法律并不强制要求您说明理由，但留下解释有助于减少不确定性，避免家人之间产生误解，并确保您的真实意愿被清楚传达。

书面表达您的意愿

为了确保您的选择得到尊重，清晰的表达非常重要。 一份有效的遗嘱必须严格按照法律要求起草、签署和见证。 如果内容含糊或形式不规范，可能会导致混乱，从而削弱您的真实想法。

律师说

遗嘱是您人生、优先事项和价值观的映照。 澳大利亚法律赋予您完全自由地去决定由谁来继承您的遗产，以及具体的比例。 无论您是选择将全部财产留给至亲、进行不均等分配，还是完全捐赠给他人或组织，这一切都由您且只由您来决定。

死亡是生命中无法回避的终点，但如果在人生结束时没有留下有效的遗嘱，也就是所谓的“无遗嘱死亡”——留给至亲挚爱的，可能不是安宁与回忆，而可能是一场您生前从未想象过的混乱与纷争。
在澳大利亚，遗嘱相关的法律既复杂又因州而异，还暗藏着许多意想不到的细节。尽管如此，调查显示，依然有超过一半的澳大利亚人没有遗嘱。为什么会这样？拖延、误解，以及对“身后事”天生的回避，往往让人迟迟迈不出那一步。
为了让大家更好地理解遗嘱及其背后的法律逻辑，我们计划推出一个相关系列的法律解读。今天，作为首篇，我们将从什么是有效遗嘱、不富有的人为什么需要遗嘱、无遗嘱死亡时的继承顺序、自己DIY遗嘱的风险以及何时应更新遗嘱五个方面进行解析，希望能让大家对在澳洲订立遗嘱有一个基本的概念。

什么是遗嘱？

遗嘱是一份法律文件，代表您去世后您的财产（即“遗产”）应如何分配的意愿。它还可以指定未成年子女的监护人，并说明您的葬礼安排。
在澳大利亚，一份遗嘱通常需要满足以下条件才有效：
·必须为书面形式（打印或手写）；
·由立遗嘱人（即制定遗嘱的人）签署；
·由两名非受益人的成年的见证人的见证和签署。

不同的州和领地可能会有额外规定，但全澳的基本原则是一致的。

为什么即便您不富有，也应该需要遗嘱？

许多在澳洲生活的人以为遗嘱只适合富人或老人。其实并非如此。但凡有资产比如说汽车、养老金或者有孩子，您就需要遗嘱。没有遗嘱，您的遗产将按严格的法定继承顺序分配，这可能并不符合您的真实意愿。
例如，在新南威尔士州，如果您在没有遗嘱的情况下去世，并留下配偶及前段关系中的子女，您的遗产分配方式可能会引发激烈的法律纠纷。

无遗嘱死亡时谁将继承财产？

无遗嘱死亡意味着您的遗产将按照各州或领地继承法中规定的严格法定顺序进行分配。虽然具体规则略有不同，但一般的优先顺序如下：

1.配偶或事实伴侣：如无子女，通常继承全部遗产；如有子女，则继承大部分财产。
2.子女：如无在世配偶，遗产在子女间平分。继子女若未被正式收养则不自动包括在内。
3.父母：如无配偶和子女，遗产归父母所有。
4.兄弟姐妹，其次是侄子侄女，然后是祖父母、叔伯姑姨和表兄弟姐妹，依次类推。
5.国家：如找不到任何有继承资格的亲属，遗产将根据“无主财产”原则充公给国家。

这种公式可能会导致意外甚至不公平的结果——尤其是在重组家庭、疏远亲属或未被正式承认的长期事实婚姻等复杂家庭情况下。这也是为什么有效遗嘱至关重要：它能确保由您来决定谁继承什么，而不是联邦政府。

自己动手写遗嘱的风险

市面上和网上有许多地方都能找到遗嘱模板，澳洲的报刊商店（Newsagents）甚至还出售遗嘱模板套装（Will kits），让人很容易自己动手写遗嘱。但这存在风险——澳大利亚法院曾因各种原因判定遗嘱无效，包括缺少签名、语言模糊，甚至因咖啡渍遮挡了重要条款而作废。因此，通常并不建议采用这种方式起草遗嘱。

何时应更新遗嘱？

人生在变，遗嘱也应随之更新。以下重大事件发生后应及时更新遗嘱：

·结婚或离婚
·孩子出生
·购置房产
·受益人或执行人去世

在大多数州，结婚会自动使遗嘱失效——除非该遗嘱是在“考虑结婚”的情况下制定的。离婚可能会影响遗嘱的部分条款（如留给前配偶的遗赠），但不一定全部失效。

律师说

遗嘱并不是真正为自己准备的，而是为您留下的至亲挚爱准备的——它就像是用法律的方式替自己做“收尾清理”。一份清晰、有效且及时更新的遗嘱，可以在本已艰难的时刻避免家庭争执、诉讼和困惑。
正如文章开头所说，我们将推出一个关于遗嘱的系列文章，逐步与您深入分享遗嘱中可以包含的内容。在下一篇文章中，我们将探讨一个颇具争议的话题：遗嘱中是否可以减少甚至完全排除子女的继承份额。欢迎您持续关注，希望能帮助您了解更多在澳洲生活中实用的法律知识。

新州关于合资格的首次置业者可以选择缴交印花税或年度土地税的立法在议会上被通过。

该政策将在2023年1月16日正式生效。但从11月12日起至2023年1月15日期间签署了购房合同的合资格首次置业者，可以先完成印花税的缴纳，等到2023年1月16日之后，申请退回已缴纳的印花税并选择缴纳年度土地税。

购买新州150万澳元以下房产的首次置业者将能够选择支付年度土地税，或支付印花税。

按年度缴纳土地税 (land Tax)

基于物业的土地价值（非成交价格）进行计算，物业购买价格低于150万澳元的房产2022-2023财年的自住土地税率为400澳元加上物业土地价值的0.3%，该税率将在每年进行调整。

正常缴纳购房印花税 (Stamp Duty)

现行的首次置业印花税豁免和优惠政策不会发生变化，需要重申的是，所有首次置业印花税豁免及优惠政策仅针对与购买价格低于80万澳元的房产，对于购买价格超过80万澳元的房产，无法享受首次置业印花税的优惠。

哪些属于合资格申请人

• 申请人必须是年满18岁的个人，公司或信托并不符合条件。
• 申请人或者共同买家必须为澳大利亚公民或永久居民。
• 申请人及申请人的配偶未曾拥有/购买住宅物业。
• 申请人所购置的物业价格不高于150万澳元，如果购买的是空地，其价格不得超过80万澳元。
• 申请人在购入物业后的12个月内需连续居住至少6个月。

如果前屋主当时选择了缴付年度土地税，那么后面的买家即便仍然属于合资格的首次置业者，也必须被锁定在缴付年度土地税的选项上吗？

不是！买家如果是属于合资格首次置业者的话，是可以重新选择支付年度土地税或印花税的。但如果买家不是合资格的首次置业者，则只可以正常缴纳印花税，没有选择权。

如果您对新政优惠或者对澳洲房产交易有任何疑问，欢迎您持续关注我们的最新发布，或者随时联系盛晶律师行，我们将为您提供专业、及时、有效的法律意见。

新州政府今日官宣重大利好，印花税改革将纳入最新预算案中，新州将正式引入房产税 (Property Tax)。首次置业者将有更多选择、享受更多优惠 —— 购买150万澳元以下房产的首次置业者将能够选择支付年度房产税，或支付印花税。该举措将有效降低首次置业者购房的前期成本，降低新州居民的购房门槛，助力更多新州居民、尤其是年轻人和低收入人群可以拥有自己的住房，实现置业梦。

怎么判断我是否能享受新政优惠？

• 申请人必须是年满18岁的个人，公司或信托并不符合条件
• 申请人或者共同买家必须为澳大利亚公民或永久居民
• 申请人及申请人的配偶未曾拥有/购买住宅物业
• 申请人所购置的物业价格不高于150万澳元
• 申请人在购入物业后的12个月内需连续居住至少6个月

新政的优惠体现在哪里？

合资格的首次置业者将有以下两种选择：

• 正常缴纳购房印花税 (Stamp Duty)

现行的首次置业印花税豁免和优惠政策不会发生变化，需要重申的是，所有首次置业印花税豁免及优惠政策仅针对与购买价格低于80万澳元的房产，对于购买价格超过80万澳元的房产，无法享受首次置业印花税的优惠。

• 按年度缴纳房产税 (Property Tax)

每年需要缴纳的房产税将基于物业的土地价值进行计算，物业购买价格低于150万澳元的房产2022-2023财年的自住房产税率为400澳元加上物业土地价值的0.3%，房产税的税率将在每年进行调整。

新政优惠什么时候开始？

政府预计将在今年下半年向议会提交设立房产税的立法。

在2023年1月16日或之后签署购房合同的合资格首次置业者将可以选择采用缴纳房产税的方式替代印花税。

在新政立法通过直至2023年1月15日签署了购房合同的合资格首次置业者虽然需要先完成印花税的缴纳，但从2023年1月16日起，将有资格申请退回已缴纳的印花税。

盛晶律师行点评新政

目前，购房前期需要支付的印花税让很多年轻置业者或者低收入人群望而却步，新政优惠的出台有望降低这些首次置业者购买自住房的门槛，减轻他们的经济压力，帮助更多新州居民拥有自己的第一套住房，这也与联邦政府提升住房率的目标不谋而合。

新政目前仅为政府官宣，具体实施细则还需待立法完成后详细解读。如果您对新政优惠或者对澳洲房产交易有任何疑问，欢迎您持续关注我们的最新发布，或者随时联系盛晶律师行，我们将为您提供专业、及时、有效的法律意见。

新州财政预算案出炉，确定针对2022年12月31日午夜起拥有的新州住宅房产，外籍人士的附加土地税由目前的2%提高至4%。

上一次（2018财年的时候），外籍人士的土地税附加费从之前的0.75%上调至2%，已经算是“轩然大波”了。这次自2023年土地税年度起，直接就大胆的翻了一倍？！对此，金融厅长Damien Tudehope表示，由于房地产市场的强劲和新州的经济地位，新州的住宅房地产对外国投资仍具有吸引力。

当收到评估通知书，请务注意要在30天内缴付。

前几天，新州官宣首次置业者将有更多选择、享受更多优惠 —— 购买150万澳元以下房产的首次置业者将能够选择支付年度房产税，或支付印花税，详细内容欢迎跳转阅读《新州房产市场最新利好：首次置业者将享花样优惠》。

州政府为何这么刚？！

根据全世界最大的房产数据分析上市公司CoreLogic的数据显示，澳洲房产市场自2020年9月以来至2022年5月，一直都呈现增长的趋势。根据Domain澳洲房地产市场年终总结报告显示，澳洲房价在2021年的涨幅高达21.9%，以创下历史新高的成绩收官。澳洲的宜居性、安全性、舒适性、幸福指数等多方面的良好表现使得澳洲房产市场一直以来是海外投资者的“香馍馍”，这一系列的因素，使得州政府信心满满，而这些税收也将更好的为城市的其他软硬件方面做出服务，形成良性循环。

如果您对澳洲房产法新政或者对澳洲房产交易有任何疑问，欢迎您持续关注我们的最新发布，或者随时联系盛晶律师行，我们将为您提供专业、及时、有效的法律意见。

• 申请人必须是年满18岁的个人，公司或信托并不符合条件

• 申请人或者共同买家必须为澳大利亚公民或永久居民

• 申请人及申请人的配偶未曾拥有/购买住宅物业

• 申请人所购置的物业价格不高于150万澳元

• 申请人在购入物业后的12个月内需连续居住至少6个月