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COVID期间引发的巨额房产空置费——看盛晶律师行如何为客户成功省下11,500.00澳币!

当COVID-19疫情袭击澳大利亚时,许多人其实并没有做好准备。随着边界的关闭,很大一部分的外国人无法重新入境澳洲。虽然这属于不可控的情况,但由此产生的相关额外或罚款,却并不会被自动豁免。比如说房产空置费(Vacancy fee)。

科普一下:当海外业主购买了澳大利亚住宅物业(residential property)之后,如果该房产在一年中有一半时间(183天)或以上的时间是无人居住的状态,那么需要缴纳房产空置费,其目的是减少澳大利亚房屋空置率。

 

盛晶律师行近期就有一例相关案例与大家分享:

客户 Cindy 之前已获批海外买家购房申请,在悉尼购买了一处房产,并居住在该房产中。

然而,由于边境关闭,Cindy出境后无法返回悉尼,她的房产因此腾空一年。现在要承担高达11,500.00澳币的房产空置费。

Cindy在联系盛晶律师行房产部之后,我们经验丰富的律师团队仔细研究了相关法律条文,站在全面捍卫客户利益的角度,找到了适用条款。即便是面对政府部门,我们依然有理有据的为客户递交了豁免空置费的申请,并在短时间内,获得了客户期望的结果——豁免本空置年全部房产空置费!盛晶律师行为自己完成‘不可能’任务,再添了辉煌一笔!

 

很多客户在面对税务局等政府部门的通知或要求时,会默认为‘争不赢’而放弃很多原本属于自己的‘权利’。

盛晶律师行有强大且经验丰富的律师团队,也为诸多客户向政府部门维权成功!

 

所以,当您面对这些问题时,建议您首先联系我们盛晶律师行,进行咨询和评估。很多时候,我们都能依靠强大的专业背景为您顺利推翻不利于您的决定(包括罚款),并完成许多看似不可能的任务!

 

如果您对此有任何疑问,请随时联系我们盛晶律师行房产部。

在澳洲,卖生意时需要经过的法律程序是什么样的?

在澳洲买卖生意并不是一件简单的事情,因为涉及的主体较多,中间有不少法律程序都需要细心操作,处理起来也比较复杂。为了保证生意买卖能够顺利的交接,一般都需要律师来走一个全面的法律程序。今天我们这篇文章,将简单给大家解释一下,在澳洲卖生意的具体流程和有哪些步骤。

 

准备生意买卖合约

首先,最主要的也是第一个步骤就是需要律师准备生意买卖合约了。在出售生意时,都必须首先就关键的商业条款达成协议。这些条款可能包括:

  • 买卖的价格;
  • 交接(完成)日期;和
  • 出售的设备清单(如果有的话)

然后,卖家律师将根据这些信息准备一份草拟的买卖合约,卖家查看并同意协议条款后,卖家律师会将其发送给买家或买家律师。这份合约可以是标准的买卖合约,也可以是专门为卖家量身定制的合约 (增加特殊条款)。卖家律师将根据卖家的业务类型和买卖条件来起草这份合约。

一般情况下,生意买卖合约都包括以下的条款:

  • 买卖的主要商业条款(出售的价格、设备清单和贸易限制条款);
  • 标准条款(何时进行成交、交接以及各方完成成交的义务);和
  • 与生意出售有关的特殊条件(转让生意运营所需的任何许可证)。

 

修改生意买卖合约

准备好生意买卖合约后,卖家律师会将其发送给买家或他们的律师。买家或其律师将审查并提出修改该合约的某些条款,并将其发送回给卖家。然后,双方都会就这些修改进行谈判,直到双方对条款都满意为止。每次买家提出修改时,都必须应让卖家律师仔细审查修改条款。对合约的某些更改可能会影响卖家的义务或者权利。因此,作为卖家来说,最好通过您的律师确保了解并审查每个拟议的修订,以此减少自己的风险。

 

租约转让

 

在买卖生意处理租约问题,一般有两种解决办法:

  • 直接转让现有租约;或者
  • 卖家放弃原租约,买方和房东可以协商并签订新的租约。

有些时候,生意买卖合约中可能会加入特殊条款,即必须房东同意转让原有租约或者签订新租约时,生意买卖合约才会有效,如果房东不同意,即合约无效。

完成成交

最后阶段就是交换已经签字的合约,并根据合约条件完成成交。这个过程可能会非常复杂,具体的成交条件取决于合约的条款,包括转让/签订租约,转让生意的存货,转让生意的名字或名下资产,买家交齐尾款等。卖家律师可以协助交换协议并协助卖家履行成交义务。

总的来说,出售一个生意不仅仅涉及寻找买家,还需要准备和签署一份严谨、专业的生意买卖合约。买卖生意是一个复杂的过程,因此了解文章所提到的四个关键法律阶段非常重要。当然,文章中介绍的只是比较简单的法理,如果您准备出售或者购买生意,您需要专业的律师来最大程度地保障您的权益。如果您在这方面需要帮助,欢迎联系我们盛晶律师行。

 

*声明:以上信息是针对现行法律、法规作出的通用分析和解释,并不能将其作为针对任何个案的法律意见。任何依据上述信息做出的任何行为和产生的法律后果,我司不承担任何责任。

联邦新财年预算案:政府发声为单亲家庭购买房产提供更多支持!

​从日前联邦政府公布的新财年预算案中,不难看出澳洲政府在面对疫情,重振经济的大前提下,对于鼓励与支持澳洲人的置业不遗余力,更是出台了新政策来支持单亲家庭购买自住房——Family Home Guarantee。

从2021年7月起的四年内,为单亲父母开放10,000个家庭住房保障计划(Family Home Guarantee )申请名额。该计划类似于“首次置业贷款首付计划”(First Home Loan Deposit Scheme),即政府为离异单亲人士提供信用担保,使他们在购买房产时,能够向银行借贷房产价格的98%,换句话说,单亲父母只需存够2%的首付便可实现贷款置业计划!除此之外,符合条件的申请人还可免于向银行支付贷款保险 (LMI)!
 

 

【如何确定我是否可以申请该计划?】

从2021年7月1日起,符合以下条件的单亲父母可申请加入家庭住房保障计划:

  • 申请人为澳大利亚公民;
  • 申请人年收入低于$125,000澳元;
  • 所购置房产用于自住;
  • 申请人为子女的抚养人。

 

【合资格人士在申请前还需要注意以下两点:】

虽然该计划能够减轻单亲家庭买房的短期经济负担,但并不是提供一笔赠款,在购买时只需支付2%的房产价格也意味着,在还付贷款时,申请人需要对剩余98%的房产价格贷款支付贷款利息,还款总额有可能会高于普通房贷。

同时,申请人需要证明他们有足够的贷款偿还能力来承担更高的还款金额,才能使银行批复贷款。

面对近来火热的房市、不断飙升的房价,预算较少的单亲家庭在购买住房时面临很大的挑战。此次新财年预算案的新政能够减轻他们的负担,使他们能够更容易进入房产市场,帮助他们实现住房安全与保障。 
除了上述新政外,新财年的预算案中还提到了以下新举措:

  • 首次置业贷款首付计划 (First Home Loan Deposit Scheme) —— 从2021年7月起增加一万个名额,仅限于购买新房或是建造新房。
  • 首次置业养老金计划 (First Home Super Saver Scheme) —— 首次购房者可从养老金自愿性供款中取出一定金额用于购房,该金额上限从3万澳元提高到5万澳元。

 

此次公布的预算案是联邦预算案,对于各州的房产政策新动向 ——比如“新州意向逐步取消购房印花税”等令人瞩目的政策是否最终能实现,我们将与您一起期待各州的新财年预算案!如果您对申请家庭住房保障计划有任何疑问,或是您在房产法事务上有任何需要,欢迎您随时联系盛晶律师行,我们将为您提供及时、专业、有效的法律意见。

酒店和旅游业新加入关键行业列表!对部分留学生临时性取消打工时间上限!签证首登时间超过了还入不了境?别慌!看移民局怎么说的

酒店服务业及旅游业已被新增到关键行业中,其他关键行业有农业、食品加工、医疗保健、老年护理、残疾护理及儿童护理,主要更新有以下两点:

  • 行业服务人员有资格申请408疫情活动相关签证
  • 受雇于或即将受雇于酒店服务业及旅游业的临时签证持有人可以在其现持有签证到期90天前申请408签证,此签证最多能为签证持有人延长12个月的在澳逗留时间
 

来自盛晶律师行关于408签证的提醒

确实临时签证持有人,或者过桥签证持有人,如果符合所有申请资格要求,都可以申请这类408签证。但所有的前提都是基于移民法,打个比方说,如果A之前在境内被拒了某一个签证,那么按照移民法S48的条款,A就不能在境内递交大部分的实质签证,但这不等于A可以申请这个408签证,因为408签证同样受限于S48条款。

 

部分满足条件的学生签证持有人将临时性的不再受到每两周只能工作40小时的时间限制。其中包括:

  • 受雇于卫生部门,参加与健康有关的课程(如护理或医学),并协助卫生官员防治COVID-19

  • 2020年9月8日前被认可的提供者或英联邦资助的老年护理服务提供者雇用,从事老年护理工作

  • 2020年4月23日前受雇于注册的国家残疾保险计划提供者

  • 受雇于农业部门

  • 受雇于旅游和酒店业

 

无法在签证规定的初次/首次入境日期前登陆澳洲的签证持有人,即使晚于规定日期,只要满足以下条件,仍然可以持永居签证登陆澳洲:

签证仍然有效,并且所有的签证要求和限制条件依然能够满足

当签证持有人确认能够前来澳洲时,应填写提交Travel Facilitation Letter Request Form,该表格需要在出发时及抵达澳洲时出示给相关海关人员。

在澳洲,离婚是有前提条件的?一旦条件成立,对方是否同意根本不重要?这是真的!

在澳洲,离婚程序和中国是有所差异的:在中国的话,一般是需要双方协议离婚的,如果不能协议离婚,那就要一方向法院起诉,费时费力。

在澳洲,离婚和财产分配还有抚养权问题是分开处理的。就婚姻来说,无论你和你的另一半是在何地结婚,只要你们结婚的手续满足当地的法律,你们的婚姻在澳大利亚都是被法律认可的,就可以在澳洲申请离婚。

 

经常我们会接到客户的咨询,我的配偶不同意离婚,或者说我的配偶人在国内,我可以申请离婚吗?

答案是:可以的!

 

澳洲离婚的前提条件

对于其中一方是澳洲公民或PR(永居)的来说,离婚只需要满足两个条件,第一就是婚姻已经彻底破裂没有挽回的余地,第二就是分居时间满足12个月。满足了这两个条件之后,即可申请离婚。

不是澳洲公民或PR(永居)的,就需要提供澳洲的实质签证,证明前12个月都居住在澳洲。学生签、工作签等都属于实质签证。

 

关于分居12个月的要求

我们先来说一下,什么是分居?

分居在澳大利亚,分居是指您和您的伴侣不再作为夫妇生活在一起。那么法院接受同一屋檐下分居吗?答案是:接受的!

《家庭法》规定,如果双方不再以夫妇的身份一起生活或社交,那么即使仍然住在同一个住房中,也可以被认定为分居。

很多客户也咨询过,分居是不是需要向法院或者政府机构提出申请?实际上是不需要的!分居的当下其实不必向法院或任何政府机构提出分居申请,也无需填写任何申请表格。更改账单的地址,银行地址,或者亲友的证词都可以作为分居满足12个月的证明材料。

 

澳洲申请离婚要多久能拿到判决

一般从申请到拿到判决,是3-4个月的时间的。

离婚相对于财产分割和抚养权来说,是一个比较简单的程序,虽然要经过法院的判决,但只要满足条件,基本上当庭就能判决离婚。

 

*声明:以上信息是针对现行法律、法规作出的通用分析和解释,并不能将其作为针对任何个案的法律意见。任何依据上述信息做出的任何行为和产生的法律后果,我司不承担任何责任。

在澳洲,离婚时财产分割不分婚前婚后?我怎么保住我的‘婚前财产’?

如果在离婚当下,财产分配达不成协议的话,该怎么办?

其实不用着急,可以在离婚手续完成(离婚命令下达之日起算)的一年之内向家庭法院提请财产分配的。

今天我们就与大家分享一些关于澳洲离婚时,财产分割的相关内容。

 

没领证也能进行财产分割?

如果双方没领结婚证,其实也是可以分配财产的。除了根据法律办理的婚姻,在澳大利亚事实婚姻(de facto relationship)也是受法律保护的。我们所说的事实婚姻,即双方并没有办理正规的结婚手续,可事实上他们之间的关系与法律上的配偶无异。

判定事实婚姻是否存在主要的几点考虑因素包括:双方是否存在同居,同居的时间,以及双方是否有小孩等等。如果双方的关系在法律上被认定为事实婚姻,那么双方针对共有财产所享有的权利与一般结婚的配偶没有任何区别。

 

对于财产的定义:没有婚前婚后一说!

离婚时可以分配的财产是指,共同拥有的财产和其中一方独自拥有的财产。

打个比方,假如配偶双方关系破裂了开始分配财产,这个时候双方联名拥有一套房产,同时一方独自拥有一套物业。假设双方没有其他的资产,那么双方的共同财产就是这两套房产。

请注意,在这种情况下,无论一方的房产是何时购置的(婚前,婚后,甚至分手以后),只要在双方分配财产的时候这套房产是存在的,那么这套房产都会被视为双方的共同财产。

那么具体如何分配呢,这就需要两个步骤。第一是确立双方的净资产,包括财产总价以及双方的共同负债。在确立了双方的净资产之后,就需要确立双方各自所获得的份额。

 

如何判定获得财产的百分比?
在法律中我们主要有两点考虑因素来决定各自所获份额的百分比:

  • 双方在婚姻中的贡献
  • 双方未来对于财产的需求

提到贡献,很多人认为贡献指的是经济上的投入。其实不然,因为在法律中贡献包括经济上的贡献,非经济上的贡献,和对于家庭的贡献。经济上的贡献主要指的是双方对于家庭金钱上的投入,比如谁出钱买的房产,谁还的贷款,谁负责家庭的日常开销等等。非经济上的贡献主要指的是双方是否有一些行为导致双方的共有资产有所增值。最直接的例子就是其中一方给房产做了一些装修和维护,致使房产增值。至于对家庭的贡献主要指的的双方在照顾家庭方面都花了多少精力,比如谁负责做饭,打扫卫生,照顾小孩等等。这三种不同类型的贡献在法律中的地位是均等的,并不存在哪一种贡献更重要一说。

至于双方未来的需求我们的主要考虑因素包括: 双方的收入差距;其中一方是否有残疾,其工作能力是否有限,和小孩是否跟其中一方生活等等。

根据过往的案例经验,如果双方的婚姻时间较短,比如五年以内的婚姻,经济上的贡献对于最终财产的分配会有更大的影响力。这是因为在较短的婚姻中,如果其中一方有较多的经济上的贡献,因为婚姻的时间较短,另外一方很难通过其他形式的贡献来弥补其经济上贡献的不足。相对而言,针对较长的婚姻,比如十年或十五年以上的婚姻,双方经济上的贡献对于财产分配的影响力就相对较低,因为在长时间的婚姻中法院会更倾向于认为双方的贡献是均等的。

 

有没有办法保住我的‘婚前财产’?

那可能大家会有疑问:“既然澳洲家庭法院在分配财产的当下,不分婚前、婚后财产,那么签署婚前协议还有什么必要吗?”

其实签署婚前协议是非常有必要的!和法院诉讼相比,婚前协议是一种更划算、更有利的财产分割手段。婚前协议会清楚列明双方的财产、债务,并规定离婚之后财产的分配方式。这样不仅可以避免日后不必要的纷争,又能保障双方的利益。在签署婚前财产协议的时候,建议双方最好是在各自律师的见证下签字,这样协议的证据性和不可推翻性比双方私下单独签字要高得多!

 

如果您对婚前协议有任何疑问,或者有更多关于家庭法的咨询,欢迎联系澳大利亚盛晶律师行!

*声明:以上信息是针对现行法律、法规作出的通用分析和解释,并不能将其作为针对任何个案的法律意见。任何依据上述信息做出的任何行为和产生的法律后果,我司不承担任何责任。