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关于5%首付贷款计划你需要知道的事

相信大家对于今年年初澳洲政府开始实施的这个5%首付贷款计划 (First Home Loan Deposit Scheme) 都不陌生,这对于想要买房的小伙伴们绝对是一个重大好利!但是,对于这个计划你又了解多少呢?下面我们就来介绍一些你一定必须要知道的细节。

什么人可以申请?
年满18周岁以上的澳洲公民(不包括永久居民),如果你是首次置业,并且用于自住的话,只要符合收入条件均可申请。

可以买什么类型的房子
5%首付贷款计划只适用于购买住宅物业的申请人,如果你想买商业用途的物业,那就不适用了。

对房价有要求吗?
有!有!有!重要的事说三遍!这个计划不但对房价有要求,并且每一个州的房价要求,市中心及周边地区的房价要求都不一样。详情请见下表:
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举例来说,最近在布里斯本市中心一些非常火的楼盘吸引了很多买家的注意。有客人问”我看上了一套63万的房子,可以申请这个5%首付贷款计划吗?” 答案是不可以,因为政府对昆州首府城市 (Capital City)的房价要求是必须低于47万5千,超过这个价钱的房子就不符合5%首付贷款计划的要求了。
另外,值得注意的是类似Wollongong, New Castle, Geelong, Gold Coast之类的城市,虽然看上去是偏远地区,但是由于他们的人口数量都超过25万,因此,首府城市的房价要求也同样适用于它们。比如,如果你想在Wollongong买一套68万的房子,你就可以申请这个5%首付贷款计划。

时间点
另外,我们要特别提醒各位想申请5%首付贷款计划的小伙伴们,时间点非常重要!
在你顺利获批5%首付贷款计划后,你有90天的时间去寻找自己喜欢的房子,并且签约购买。如果你不能在90天内完成签约,你获批的名额将会作废,你需要重新申请这个5%首付贷款计划。
如果你在90天内顺利完成签约,你也一定要第一时间通知你的银行,这样你就会获得额外的30天时间去完成剩下需要完成的手续。

想要了解更多关于这个5%首付贷款计划的情况或者在澳洲各州买房需要注意一些什么,欢迎你来我们盛晶律师行咨询我们经验丰富,专业可靠的房产律师。

The NSW Government’s COVID-19 Legislative Amendments and its impact on Leases

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The global pandemic COVID-19 has forced many businesses to halt or restrict their activities. causing serious social and economic repercussions worldwide. Due to these hardships, many tenants are struggling to pay rent under their leases, and Landlords are unable to receive rent as a source of income.
In response to the pandemic in Australia, the New South Wales Government has assented to the COVID-19 Legislation Amendment (Emergency Measures) Act 2020 (the Act) last week. The Act gives the Government a temporary power to make regulations for the purposes of responding to the public health emergency caused by the pandemic, expanding their authority to make regulations in the Retail Leases Act 1994 and Residential Tenancies Act 2010 for the following:
  • Prohibit the recovery of possession of premises by a lessor;
  • Prohibit the termination of a lease or tenancy in particular circumstances;
  • Preventing the exercise or enforcement of a right under the Act or agreement for property in particular circumstances; and
  • Exempting a lessee or tenant from operation of a provision of the Act, or agreement relating to leases or licensing of premises or land.
These regulations are to expire 6 months after they are made, giving the relevant authorities power to make emergency measures to counteract the effects of COVID-19 in the following circumstances upon recommendation of the Minister to the government:
  • Parliament is not sitting, and is unlike to sit within two weeks after the regulations are made.
  • in the Minister’s opinion, the regulations are reasonable to protect the health, safety and welfare of lessees under the Act.

 

What does this mean for Leases?
While the Act give the relevant authorities the power to make changes, the exact changes are still being discussed and no formal regulations has been made yet. However, the purpose of the act was to make regulations to ensure that people are not evicted into homelessness or accumulate insurmountable amounts of rental debts during this crisis, and provide relief for both residential and commercial tenants. We may expect governmental support for both businesses and individuals regarding leases in the near future.
As a point of reference, we can look to the measures taken by other countries to support their residents. France has suspended all bills and rent while major American cities such as New York and Los Angeles have banned evictions. Italy and the United Kingdoms have suspended mortgage repayments to provide support for struggling individuals.
Should similar measures be taken in Australia for leases, tenants may receive rent assistance or abatement, or eviction may be banned, to help Australians affected by the pandemic to tide through until the economy gets back on track. The government may also suspend mortgage repayments, which eases the Landlord’s financial pressure, in turn allowing them to give rent concessions to their tenants.

 

What can a tenant do if they are facing trouble now?
As a tenant, it is imperative for you to know your contractual rights and obligations under the lease, as certain clauses under the lease may prevent the landlord from evicting or punishing you for being unable to pay rent in these circumstances. Each lease has their own terms and conditions so you may need to seek independent legal advice to better understand your situation. You may also hold informal talks with your landlord to come to an agreement regarding the lease. Through negotiations, both parties can come to a mutually beneficial outcome with the lease continuing in the current economic environment.
While the situation may be tough now, there is hope on the horizon for both Landlords and Tenants. With the new amendments, the government is gearing up to introduce emergency measures to help Australians tide through these economic difficulties. Both tenants and landlords need to stay updated regarding the law due to the rapidly changing regulations in response to COVID-19, and we will be publishing an analysis of the emergency regulations once they are enacted.

 

⇒If you have any issues regarding a lease situation or would like more information, contact us at info@sunlaws.com & vincent.hui@sunlaws.com or 02 9267 4988 for more information.

海外买家额外印花税不升反降?

最近澳洲华人圈都盛传维州将要取消海外买家额外印花税,这真是一个喜大普奔的好消息啊!然而事实真是这样吗?

盛晶律师行的律师详细的研究了有关条例的更新,并且也特地与维州土地局进行了确认:结果是并没有!

这次的新政针对的只是全权信托作为海外买家的调整。维州土地局表示从2015年以来,海外受益人所占收益少于50%的信托都被视为本地买家而无需支付海外买家额外印花税。但是从2020年3月1日起的新政规定,只要信托中有海外人士成为受益人,这个信托就会被视为海外信托,需要支付8%的额外印花税。而对于个人和公司作为海外买家这部分并没有任何变动,仍然按2019年7月1日起的政策,只要不是本地身份就需要支付8%的额外印花税。

换句话说,针对海外买家的额外印花税不单止没有要放松,反而是要更收紧!

维州的这次政策变动与我们之前提到的新州的海外买家额外印花税变动可谓是异曲同工。两个州的新政都要求信托成立的时候就必须注明没有海外人士会成为受益人,如果没有写明这一点,那么这个信托就会被视为是海外信托,买房时就需要支付海外买家的额外印花税。不同的地方在于新州特别强调需要另外写明对于海外受益人的条款是在日后也不可以做出修改的,但是维州暂时还没有这样的硬性规定。

案例

如果A在维州设立了一个信托,有B,C,D作为受益人,其中B是海外身份占有45%的收益,C和D都是澳洲本地身份合占55%的收益。在2020年3月1日之前,由于海外人士的收益额少于50%,这个信托是不需要支付海外买家额外印花税的。但是在新政执行之后,这个信托中由于有海外身份的受益人,无论他所占收益比例多少,这个信托都会被视为海外信托,需要支付海外买家额外印花税。

想要了解如何起草一份能最大程度保护自己的信托协议或是了解更多在澳大利亚买房的法律要求,赶快来咨询我们盛晶律师行最专业的律师团队吧。

我是一个承包商,我可以将我的工作分包出去吗?

一个承包商(contractor)承包下来一个工作,很多时候由于缺少人力资源或者相关的技能来完成合同中规定的工作,可能会需要聘请分包商(sub-contractor)来完成这部分的工作。那么问题来了,如果把工作分包出去,需要制定并签约相应的分包协议吗?答案是肯定的,有一份书面的清晰明了的分包协议是至关重要的,分包协议不仅规定了承包商与分包商在现有协议下的义务,也能写清楚如果由分包商的工作引起的问题是谁的责任。今天这篇文章,我们将重点给大家介绍对于承包商而言分包协议的必要性和里面的一些重要条款,以最大程度地减少承包商对分包商工作的责任。

什么是分包?什么时候可以分包工作?

在生意的运作中,公司或个人会让承包商来承包自己的一部分工作,包括房租建造、餐饮、信息技术维护和市场调查等。由于这项工作的复杂性,一些承包商将选择将工作进一步外包给更专业的提供商。这称为分包。分包工作最常见的,打个比方,就是房屋建筑商在修建房屋时,把电路安装外包出去给专业的电工或电路安装公司,或者把刷墙的工作外包给专业的刷墙工等。或者一家移民中介公司,在处理投资移民的案件中,把客户的账目和报表分包给更为专业的会计事务所审理等。

承包商的责任是什么?

作为一个承包商,您首先需要确保您有权利将工作分包。一般情况下在您与客户的现有承包协议下都需要对此进行明确的表述,如果协议允许您将工作分包,则通常您将需要对以下任何情况负责:

一,由于分包商工作的缺陷而造成的损失;和
二,由于分包商的工作,使您违反了现有的承包协议里面的条款等。

但是,您可以与分包商进行谈判,以确保您不对他们的工作负责。方法就是在分包协议中规定清楚各自的责任,分包商应对自己的工作负一切责任,并赔偿您因为他们的工作而对你的承包协议造成的损失。

同时,一份完善的分包协议还应规定好以下几点:

– 分包商需要在规定的时间内完全工作;
– 分包商有约束和非竞争性义务,从而阻止他们直接与您的客户接触或者与您的公司和生意竞争;
– 付款的时间和方式;
– 知识产权相关的问题;
– 他们需要维护他们已经完成的工作;
– 他们的工作质量和标准的要求;
– 什么情况之下一方可以选择终止协议;
– 谁负责提供和维护分包商使用的设备;
– 任何保险义务;和
– 工作是否可以进一步转包等。

分包商可以有什么权利?

取决于承包商的同意,分包商一般情况下,可以在合理的时间内要求延长工作时间,或者就工作内容作出更改等。由于分包协议是民事协议,具体条款都可以双方商量来规定各自的权利。

总的来说,一份清晰、规范的分包协议可以有效防止承包商与分包商的误解和纠纷,并最大程度上减少工作中出现的问题。需要注意的是,承包商与分包商的协议必须反映出承包商与客户的现有协议,以便双方清楚地了解各自的义务和法律责任。在聘请分包商之前,应先准备好一份正式的分包协议。准备分包协议是一个复杂的过程,需要专业的律师来保障您的权益。如果您在这方面需要帮助,欢迎联系我们盛晶律师行。

新州住宅租赁法更新

新州议会通过了一系列对住宅租赁法(Residential Tenancies Act 2010)修改的法案。这些法案旨在更好的保障租客的利益,同时,也保障业主对自己物业的权益及如何更好的管理自己的物业。

新的住宅租赁法将包含以下这些更新:

1,对家暴受害者的保护:家暴受害者可在不受到任何惩罚的情况下立刻终止租赁合约,并且不用承担因家暴所造成的财务上的损失;
2,新州公平交易委员会(NSW Fair Trading)将有更多的权力来解决租客和房东之间的纠纷;
3,租金的上涨将被限制在每12个月才可上调一次;
4,对提前解除有规定限期的租约引进强制固定费用,所有在新法案开始执行后所签的三年或三年以下的租约都适用这一强制固定费用;
5,租客将会更容易从新州民事和行政仲裁院(NSW Civil and Administrative Tribunal)得到修葺令(Repair Order);
6,房东必须维修火警警报器,不然可能受罚。

不论你是房东还是租客,如果你对自己的住宅租赁合同不是非常了解,或者你想准备一份可以保护自己权益的住房租赁合同,那就赶快联系我们盛晶律师行的专业律师吧。