由于COVID-19新冠疫情对澳洲经济的影响，许多商家都面临资金周转的困难，有部分商家因为资金困难无法按时缴纳租金。针对这一情况，澳洲内阁在4月8日对澳洲的商业租户和中小型企业发布了“强制性行为准则：COVID-19期间的SME商业租赁原则”（准则）（Mandatory Code of Conduct: SME Commercial Leasing Principles during COVID-19）。
该准则规定了房东和租客谈判租赁修订更改的原则，以按比例帮助中小企业租户减免租金。 该准则将通过不同州和地区的立法和法规来实施。以下这篇文章将简单介绍一下该准则的内容。
该准则将适用多长时间？
该准则和联邦政府留职补贴 (Commonwealth JobKeeper program)适用时间一样，即留职补贴结束时，该准则就不再适用。
谁可以适用于该准则？
该准则适用于商业租赁，包括零售，办公和工业租赁。
该准则旨在为因COVID-19新冠疫情而遭受财务压力或困难的中小企业提供支持，且租户必须符合以下条件：
· 租户有资格参加政府的留职补贴JobKeeper计划（具体参考留职补贴的领取资格）；和
· 商业的年营业额不超过5000万澳元。
什么是财务压力或困难？
财务压力或困难需要是COVID-19新冠疫情导致的直接结果，租户业务无法产生足够的收入来履行其财务和/或合同承诺。只要年营业额少于5,000万澳元，符合留职补贴JobKeeper领取资格的中小企业租户将自动获得资格。
确定财务困难需要哪些信息？
中小企业租户有获得留职补贴JobKeeper领取资格的证据就足够了。
在其它情况下，可以使用会计的财务报表或金融机构的文件，如银行流水来证明财务压力或困难。
总体原则主要是要求房东和租户共同努力，以使COVID-19新冠疫情结束时可以重新开始各项商业活动。关键原则包括：
· 要求房东和租户之间进行商量和讨论，以取得令人满意的临时租赁结果；
· 确认每笔租约都必须根据具体情况进行处理；
· 需要双方进行真诚、透明和诚实的商量谈判；
· 要求房东和租户互相协助，和银行、电力公司等其他第三方的利益相关者打交道。
租赁原则包括哪些？
该准则还包括具体的租赁原则，将视具体情况而定。关键的租赁原则如下：
1) 房东不得在疫情期间或随后的合理恢复期内由于租客未支付租金而终止租赁。
2) 租户无法根据该准则终止租约。
3) 租户必须继续遵守根据该准则重新商议得出的新租赁条款，否则有可能失去准则对该租客的保护。
4) 房东必须通过减少租金或延期租金（在以后支付租金），向租户提供与租户营业额减少成比例的租金减免。
5) 租金减免必须至少为应付租金总额减免的50％，并且视房东的情况而定，可以申请更大的租金减免。
6) 任何延期租金必须在租赁期限内或24个月内分摊缴纳，以时间较长者为准。
7) 房东应将法定的费用（如土地税等）或保险费的减免以合理的比例转给房客。
8) 房东应按比例与房客分享递延贷款付款的任何利益。
9) 如果租客不能交易，房东应在适当的情况下免除租约下的规定的其他费用或支出。
10) 房租或租约下其它的支出费用的偿还应在较长时间内进行，以避免对租户造成不必要的财务负担。只有在COVID-19新冠疫情结束（由澳大利亚政府定义），包括合理的后续恢复期之后，才应开始还款。
11) 延期租金不收取任何利息或其它惩罚性费用。
12) 在此期间，房东不得利用房客的保证金/押金来支付租金。
13) 房东应当为租户提供一个延长免租和/或延期交租期限的机会。
14) 房东同意冻结租金增长（基于营业额制定租金的零售租赁除外）。
15) 由于COVID-19新冠疫情，租户不得因减少开放时间或停止交易而受到惩罚。
如果房东和租客无法达成协议怎么办？
如果房东和房客不能就租赁安排达成协议，则每个州或领地都应进行具有约束力的调解程序。
我们律师行目前也在代表许多客户处理租约的商议和修改。需要重申的是，不是每个商业租客都适用于本准则。如果您对该准则有不理解的地方，想知道您是否适用于该准则，或者您的商业租约收到了疫情的影响，请尽快联系我们盛晶律师行，以为您提供及时、专业、有效的法律意见。
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