商业与公司法

新州商业租约与零售租约

对多数小企业来说，租约是签下的分量最重的一份合同。盛晶律师行（Sun Lawyers）在新南威尔士州为您在签约前审阅和谈判租约，在生意转手时办理租约转让，并就续约及与房东的纠纷提供意见。可用普通话、粤语或英语沟通。

预约咨询

什么情况下需要

房东或中介发来租约或预租协议（agreement for lease）要您签。
买卖生意，租约需要转让（assignment）。
续约期权（option to renew）的行使期快到了。
房东要求个人担保或银行保函。
就运营开支（outgoings）、租金审查或退租恢复（make good）发生争议。

我们做什么

审阅租约和披露声明，说明真实成本：租金、运营开支、退租恢复和担保。
签约前与房东或其律师协商修改条款。
准备或审阅租约转让文件，并争取房东同意。
就行使续约期权和租金审查提供意见。
代理租约纠纷，包括参加调解。

值得了解的几点

在新州，《1994 年零售租约法》（Retail Leases Act 1994 (NSW)）适用于大多数店铺租约：全部或主要用于条例所规定的零售行业的场所，以及零售购物中心内的任何生意。可出租面积达到或超过 1,000 平方米的店铺等不在适用范围内。办公室、仓库等不受该法规管的场所，主要依租约本身的约定。
零售租约下，房东必须在租约订立前至少 7 天向租客提供披露声明。如果没有提供，或者内容不完整、有重大不实或误导，租客有可能在租约订立后 6 个月内终止租约。
披露声明里没有披露的运营开支，零售租客无须支付，但有少数例外。
零售租约的房东不得向租客收取 key money 或房东准备租约的费用，但有少数例外。
零售租约的房东只能以该法列明的理由拒绝同意转让，例如新租客要改变店铺用途，或其财力或零售经营能力不及现租客。租客提出书面申请并满足该法对申请的要求后，房东有 28 天决定；期内没有书面答复的，视为同意。
零售租约连同持续经营的生意一并转让时，只有在转让前至少 7 天完成该法要求的披露步骤，并且原租客的披露声明没有重大不实或误导，原租客及其担保人才对转让后新租客所欠的款项免责。其他情况下，除非房东书面解除，原租客和担保人通常仍要负责。
不受该法规管的租约，如果约定转让须经房东同意，新州法律规定房东不得无理拒绝。
零售租约纠纷一般须先经该法规定的调解，才能向法院或仲裁庭（tribunal）提起程序；申请禁令除外。

合作流程

01
先用普通话、粤语或英语沟通：是什么场所、做什么生意、您手上收到了哪些文件。
02
正式开始前，先以书面确认服务范围和收费。
03
审阅文件，用平实的语言说明成本和风险，必要时与房东或其律师协商。

常见问题

中介说这是标准租约，还有必要审吗？

为房东准备的租约，保护的是房东。运营开支、退租恢复、租金审查和个人担保，是租客常见的意外成本来源，签字前修改远比签字后容易。

我要把生意卖掉，租约转让之后就和我无关了吗？

不会自动无关。零售租约下，能否免责取决于是否按时完成披露步骤。其他情况下，除非房东书面解除，您和担保人通常仍要负责。我们会要求把解除写进转让文件。

续约期权要在什么时候行使？

只能按租约写明的方式、在租约写明的期间内行使，每份租约都不一样。错过期间，期权一般就失效了。签约当天就把日期记进日历。

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